Рынок недвижимости, может быть, благодаря, а может быть, вопреки экономическим и политическим кризисам в Украине в последнее время оставался достаточно стабильным. По итогам 2013 года цены не выросли значительно – это касается как аренды, так и купли-продажи.
Чтобы понять, как будут развиваться события в этой сфере и чего ждать от наступившего года, мы провели небольшой анализ.
Итоги года 2013
«Никаких особенных перемен ушедший год не принес, цены глобально не изменились, - рассказывает руководитель Комитета по информационным технологиям, сервисам, аналитике Ассоциации Специалистов по Недвижимости (риелторов) Украины Эдуард Бразас, - изменения колебались на уровне пяти процентов, если брать в целом по рынку. В общем, ситуация соответствовала прогнозам, которые мы делали в начале тринадцатого года. Ожидать значительного роста цен в условиях кризиса не стоило. В 2014 году тоже не стоит ждать каких-то значительных изменений.
Было несколько законодательных изменений в проведении сделок. Во-первых, изменения в правилах регистрации недвижимости, которое вступило в силу с 1 января, изменение правил ведения безналичных расчетов с 1 сентября, изменение требований к оценке недвижимости вступит в силу с 1 февраля. Каждое изменение ведет к замиранию сделок на две-три недели, пока все приспособятся к нововведениям. Кроме того, вносятся некоторые нервные нотки в процедуру договоренностей сторон и сами сделки. Но на цены это глобально не влияет».
Итак, основными результатами ушедшего года для риелторов и всех заинтересованных лиц стали законодательные реформы. Что же это за изменения, почему они произошли именно сейчас и в чем причина того, что они довольно болезненно отразились на состоянии рынка?
Законы, реформы и день Х
Вопрос о необходимости как-то законодательно регулировать сделки с недвижимостью зрел давно. Около двадцати лет рынок и все процессы на нем формировались самопроизвольно. Государство после массовой приватизации как бы отпустило эту сферу и наблюдало со стороны, как самоурегулируется сложная система отношений застройщиков, продавцов, покупателей и арендаторов. Система сформировалась, выработала правила и с большим или меньшим успехом функционировала.
И тут стало ясно, что большая часть рынка недвижимости (если не весь) предпочитает работать в тени. Фактическая стоимость сделок не фигурировала практически никогда и нигде. Несмотря на то, что каждая сделка оформлялась нотариально, сумма, прописанная в договоре, зачастую значительно отличалась от реальной суммы сделки. Учитывая, что деньги в большинстве случаев передавались налом из рук в руки, зафиксировать факт обмана было практически нереально. Риелторы напрямую советовали сторонам договариваться между собой, а настоящие цифры, если кто-то хотел подстраховаться, прописывались в отдельном внутреннем договоре с риелторской компанией, которая и гарантировала разрешение вопросов ко всеобщему удовлетворению. Процент посредника (риелтора), само собой, высчитывался из реальной суммы. Таким образом, все оставались довольны.
Кроме государства, которое получало от операций с недвижимостью в разы меньше налогов и госпошлин, чем должно бы. Потому что вроде бы ясно, что квартира не может стоить столько, сколько прописано в нотариально заверенном договоре, но за руку никого не поймать, да и права такого нет.
Решить проблему можно было только жестким контролем над оценкой и наличными платежами. Так, в 2013 году шестеренки государственной машины провернулись и выдали несколько законов, на некоторое время приведших в ступор всех участников рынка. Однако несмотря на двадцать лет созревания, реформы получились сыроватыми, со множеством, говоря языком программирования, «багов», отладка которых требовала дополнительного времени. И сроки введения новых законов переносились и снова переносились, каждый раз на пару недель блокируя рынок.
Благодаря этому активность рынка недвижимости в 2013 году имеет точки высочайшего подъема накануне дат введения очередных реформ и резкого спада сразу после дня Х. Это хорошо прослеживается на графике Индекса стоимости жилья, опубликованного на сайте kanzas.ua.
Индекс стоимости жилья является общерыночным показателем, который описывает тенденции рынка к росту или снижению цен.
Самым главным днем Х стал день перехода от расчета наличными долларами к безналичным расчетам в гривнах. «В июле 2013 года было оформлено рекордное за последние 5 лет количество сделок о купле-продаже недвижимости. Украинцы, планировавшие покупку недвижимости на прошлый год, начали массово закрывать сделки, стремясь сделать это до вступления новшеств в силу. Спрос в этот период достиг докризисного 2008 года» - сообщает в итоговой сводке сайт DOM.RIA.com. Вот как спешили украинцы, чтобы успеть до введения безналичного расчета.
Так уж сложилось, что население традиционно не доверяет национальной валюте и все время ждет от нее какого-то подвоха, несмотря даже на относительную стабильность гривны в течение последних лет. Люди держат кровные в долларах и евро, и в ситуации, когда для сделки покупателю надо перевести их в украинскую валюту (а потом продавцу по возможности обратно, а то мало ли что), потери на курсе достаточно ощутимы.
Стоит ли удивляться, что рынок потерял активность? Особенно в конце года, когда страну залихорадило многочисленными майданами и перспективы как экономики, в частности, так и страны Украины вообще стали еще более туманными, чем обычно.
По статистике, приводимой порталом недвижимости domik.ua, немало сделок в 2013 году отменялось. Квартиры снимали с продажи, отчаявшись получить желаемую сумму, очень сильно проявилось недоверие к банковской системе – многие продавцы предпочитали «переждать трудные времена» (по всей видимости, оптимисты). Торг от заявленной цены колебался в пределах 2-5 процентов.
«Несмотря на весьма жесткое противостояние продавцов и покупателей, в отдельных сегментах рынка сделок было немало. В частности, популярностью пользовалось наиболее дешевое жилье и новостройки. Квартиры в новостройках покупали преимущественно на первичном рынке - продавали старое жилье на вторичном и покупали новое на первичном. У некоторых застройщиков - даже на этапе котлована. Подобное перетекание средств со вторичного рынка на первичный стало одной из причин общего спада деловой активности», - подчеркивает аналитик портала Владимир Коломейко.
Чтобы сложилась полная картина рынка городской недвижимости Украины, мы проанализировали цены на покупку и аренду наиболее популярных у населения категорий: гостинок (малометражных квартир), однокомнатных и двухкомнатных по крупным городам страны. Вот что получилось.
Киев
Столичное жилье традиционно самое дорогое в стране, это понятно, и никаких перемен в этом направлении не предвидится. Причем самое дорогое не только для покупки, но и для аренды. Однако стоимость квадратного метра в новостройке в декабре 2013 года по сравнению с январем 2013… снизилась на 1 процент (!) и составляла в среднем 13337 грн./кв. м. Такие данные приводит портал недвижимости 100realty.ua.
По мнению экспертов, 2014 год также не принесет глобального увеличения количества сделок, по крайней мере, на вторичном рынке. Первичный будет характеризоваться стабильным спросом, без особых спадов и подъемов. Столичный рынок первичного жилья постоянно обновляется, в отличие от большинства регионов, где строительство, мягко говоря, ведется не очень активно (за исключением нескольких крупных городов, к которым мы еще вернемся).
Если не брать премиум-сегмент, который живет по своим, несколько отличным от эконом-сегмента законам, то цена однокомнатной квартиры в Киеве на вторичном рынке колеблется от 35-40 тысяч долларов (гостинка на окраине) до 150 тысяч за приличную квартиру в центре. Средняя цена продажи средней квартиры (не слишком запущенной хрущевки недалеко от метро «Дарница») – около 70 тысяч долларов.
Что касается аренды, то в среднем стоимость однокомнатной квартиры, пригодной для жизни (состояние на 3), стартует в Киеве от 2,5-3 тысяч. Приличную однушку с ремонтом и мебелью, скажем, на Троещине, можно снять за 3-3,5 тысячи – по крайней мере, такие предложения мы нашли на Slando. Возле метро и ближе к центру цены растут. Однокомнатная квартира на улице Лысенко (станция метро «Золотые ворота») предлагается за 7 тысяч гривен в месяц при условии долгосрочной аренды. Двухкомнатные квартиры среднего состояния предлагаются от 4-4,5 тысячи гривен. Квартира с неплохим ремонтом на левом берегу (Харьковский массив) стоит 6 тысяч в месяц. Кроме того, при заключении договора более чем на полгода хозяева торгуются и могут снизить цену процентов на десять. К примеру, нашему корреспонденту (позвонившему по объявлению в качестве эксперимента) предложили при годовой аренде двухкомнатной квартиры ценой 5800 платить по 5300 в месяц. Что, согласитесь, довольно неплохая скидка. Сторговаться до 5,5 вообще проблемы не составило, так что эта разница, судя по всему, была заложена в цену изначально.
Одесса
Купить квартиру в «жемчужине у моря» можно дешевле, чем в столице, но даром тоже не раздают. Средняя цена квадратного метра на вторичке, по данным статистики портала недвижимости kanzas.ua, в 2013 году составила 1141 доллар.
В центре города однокомнатная с хорошим ремонтом обойдется в районе 60-70 тысяч долларов, в новом (относительно) доме - от 90 и выше. Квартира площадью 60 метров на улице Жуковского, в Приморском районе Одессы (состояние после строителей), предлагается за 95 тысяч. В менее престижных районах можно найти однокомнатную тысяч за 30, но придется вложиться в реставрацию. Или купить за эти деньги гостинку с евроремонтом.
Двухкомнатные квартиры стартуют от 50 тысяч. Хорошую двухкомнатную хрущевку площадью 44 метра с евроремонтом в районе Аркадия продают за 64 тысячи долларов. Но премиум сегмент есть и тут. Элитная двушка на Французском бульваре потянет на 210 000 долларов (ну, десять откинем на торг, но все равно получается прилично). Правда, такие квартиры, как правило, быстро не продаются.
В отличие от квартир на первичном рынке, которые продаются очень быстро и стоят в Одессе от 47-55 тысяч за однокомнатную и 57-70 за двухкомнатную. При условии, что дом сдан, на разных стадиях строительства цена может быть гораздо ниже (но и риск растет соответственно).
Арендовать жилье в Одессе можно по цене от 2500 тысяч гривен за однокомнатную квартиру. Более-менее приличные условия можно получить от 3-3,5 тысячи гривен. Двухкомнатные сдаются от 3 тысяч, верхняя цена зависит от пожеланий (как и везде). Чтобы не оказаться в развалюхе, стоит рассчитывать тысячи на 3,5-4 в месяц.
Львов
Цены на недвижимость в «місті Лева» довольно высокие. Купить «гостинку 16 кв. м срочно» на улице Б. Хмельницкого можно за 28 тысяч долларов.
Более просторный вариант – 48 метров, правда, на первом этаже и в весьма печальном доме, предлагается за 45 тысяч, хотя и в центре, на Кулиша. Хорошая однокомнатная квартира в приличном состоянии обойдется тысяч в 55-60 долларов.
Двухкомнатные квартиры – в среднем от 45 тысяч. Приемлемый для покупки вариант – 50-70. Но, как и везде, стоимость ограничена только фантазией продавца. Во Львове тоже можно приобрести элитное жилье в самом центре и потратить любую вообразимую сумму.
Однако по статистике метр площади на вторичном рынке в течение 2013 года стоил в среднем 1121 доллар.
Львовский новострой предлагается от 60 тысяч за однокомнатную (в готовом сданном доме) и от 75 за двухкомнатную.
Аренда жилья во Львове стоит примерно, как в Одессе – 2-2,5 тысячи за скромную однушку, около 3-3,5 за приличную. Двухкомнатная – от 3,5-4, в среднем – 5 тысяч гривен. Как во Львове, так и в Одессе цена аренды очень зависит от близости к достопримечательностям. Хотя это в большей степени касается посуточной аренды.
Донецк
На родине Президента однокомнатную квартиру в нормальном состоянии можно купить за 35-45 тысяч долларов. Состояние лучше среднего делает цену больше на 10-20 тысяч. Средняя цена метра вторичного жилья в 2013 году колебалась в районе 1029 долларов.
Двухкомнатная квартира в нормальном состоянии около 50 тысяч предлагается и в Ворошиловском, и в Буденновском районе. Модная студия площадью 86 метров, переделанная из двушки и отремонтированная «под евро», продается на улице Капитана Ратникова за 130 тысяч долларов.
Донецкие застройщики продают сданные квартиры по цене от 50 тысяч за однокомнатную и от 80 за двушку.
Снять однокомнатную квартиру в Донецке можно от 2,2 тысячи гривен. Вполне приличную – за 2,7-3 тысячи. Двухкомнатную – за 3-4 тысячи (в зависимости от качества ремонта).
Харьков
965 долларов за квадратный метр вторичного жилья – столько в прошлом году в среднем просили и платили в Харькове.
Гостинку в отличном состоянии можно купить за 22 тысячи долларов. В печальном – даже за 10.
Однокомнатная квартира нормального метража будет стоить 35-40 тысяч.
Двушки стартуют от 45 за требующую капитального ремонта. За очень приличную 2-комнатную квартиру в Ленинском районе Харькова хозяин хочет получить 78 тысяч долларов. В районе Южного вокзала двушка 60 кв.м с дизайнерским ремонтом и узаконенной перепланировкой продается за 62 тысячи.
Квартиры в готовых новостройках предлагаются примерно по 45 тысяч за одно- и от семидесяти за двухкомнатную.
Аренда квартиры в Харькове стоит примерно 2 тысячи за однокомнатную на окраине и 3-3,5 за квартиру в центре. Двухкомнатную можно арендовать за 3 тысячи, а можно и за 8 – все опять-таки упирается в потребности и предпочтения арендатора.
Днепропетровск
Днепропетровская однокомнатная квартира стоит в среднем 30 тысяч долларов. Но можно подобрать варианты и дешевле, и дороже. В центре города квартира площадью 45 метров, требующая ремонта, выставлена за 38 тысяч. Однокомнатная в отличном состоянии на проспекте Кирова стоит 50.
Двухкомнатные квартиры в среднем 55-65 тысяч долларов, в зависимости от расположения. Но если есть желание потратить больше и именно в Днепропетровске – пожалуйста. Элитная двухкомнатная квартира в центре продается за 240 тысяч долларов.
Средняя цена вторичного метра в 2013 году составляла 929 долларов.
Первичный рынок предлагает однокомнатные от 42 (в среднем 50-55 тысяч) и двухкомнатные в среднем от 80 тысяч.
Арендовать жилье можно по примерно тем же ценам, что и в Харькове.
Симферополь
Однокомнатная квартира нормального метража в Симферополе обойдется в 35-40 тысяч долларов.
Гостинка – от 18 на окраине. Хотя, например, в
самом центре города квартиру с потолками высотой 4 метра в отреставрированном доме продают за 45 тысяч. А полностью отделанную на улице Куйбышева с мебелью и техникой – за 50.
Двушки в старых домах в среднем 45-55 тысяч, в районе центра 60-70. Можно купить 86-метровую квартиру в новом доме на Луговой с охраняемой территорией и «полным фаршем», включая встроенную итальянскую кухню (стоимостью, примерно как гостинка) за 120 тысяч. Насчет мебели тоже предлагают договориться.
Первичный рынок предлагает двухкомнатные от застройщика за 47-60 тысяч долларов.
Однокомнатные – от 27 и выше, в зависимости от готовности дома.
Симферопольские владельцы квартир предлагают снять их за скромные 1,8-2,5 тысячи за однокомнатную или 3,5-4 за двухкомнатную.
Как видно из приведенной статистики по городам, цены на вторичном рынке несколько ниже первичных в тех городах, где мало новостроек. Там же, где строительство ведется активно (ну, скажем, в Киеве или городах-миллионниках), первичное жилье дешевле вторичного – иногда даже намного дешевле. Но интересно, что спрос на новое жилье выше даже там, где стоит оно дороже вторичного. Мы спросили о причинах этого явления главу Риелторской палаты Украины Виктора Несина.
«Что касается киевского рынка недвижимости, то тут спрос на жилье первичного рынка очень велик. Во-первых, ниже цена, причем на порядок. Во-вторых, все-таки вы получаете новое жилье, с новыми коммуникациями. Приобретая квартиру в доме, которому уже 30 лет, рано или поздно у вас будут возникать проблемы с коммуникациями. Вы же когда покупаете сапоги, предпочитаете новые купить, правда? И здесь так же. Конечно, новое жилье всегда лучше, чем то, в котором уже жили люди. Это характерно для людей в любом городе. И дай Бог, чтобы сохранялась такая тенденция, это хороший показатель – востребованность первичного жилья. Но, к сожалению, думаю, что она не будет сохраняться. Строители часто грешат затягиванием сроков сдачи объекта. Это очень неприятно и нервно. Многие опасаются вкладывать деньги в недостроенный еще дом.
Ну и, безусловно, если говорить о периферии, то и строят там меньше, чем в столице. Еще как-то ведется строительство в Донецке, во Львове. В небольших городах, например, в Ужгороде или в Луганске, если и ведется какая-то застройка, то единичная.
Понятно, что города отличаются друг от друга. В 2013 году в некоторых маленьких городах рынок недвижимости просто остановился. А в городах-миллионниках примерно одинаковая активность рынка – я говорю именно о процессах, а не о ценовой политике, которая может отличаться».
Что год грядущий нам готовит?
Начало 2014 года для рынка недвижимости отметилось неожиданной активностью уже в первых числах января. По данным DOM.RIA.com, спрос на жилье в первой половине месяца уже на 30-40% выше, чем за весь январь прошлого года.
Однако Виктор Несин дает этому факту простое объяснение: «Весь январь и практически весь февраль 2013 года рынок недвижимости был в состоянии стагнации. Не проводились никакие операции, все участники рынка занимали выжидательную позицию: с первого января 2013 года были введены новые правила регистрации перехода прав собственности, а также вступила в силу статья 265 по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка».
То есть, пока не стало хоть что-то проясняться, активность рынка была равна нулю. Поэтому любые показатели, отличные от нуля, будут лучше, чем показатели за январь-февраль прошлого года. Радоваться и делать выводы, мягко говоря, преждевременно.
А чего же нам ждать от наступившего года, на что можно рассчитывать?
Этот вопрос Интернет-издание Новости Украины – From-UA адресовало Виктору Несину. И вот что ответил эксперт:
«Я думаю, что этот год ничего нового не принесет. Уже приятно, что 2014-й наступил без каких-либо важных нововведений. Такого мягкого начала не было последние 5 лет – обычно с первого января всегда что-то новое. Как результат – сейчас достаточно спокойно работаем.
Что касается цен на недвижимость – не вижу предпосылок для значительных изменений. Возможны колебания в районе 10 %. Но ни обвала, ни роста не будет. Обвал ничто не предвещает пока. А для того, чтобы рынок стал более активным, необходимы значительные инвестиции. Очень сомневаюсь, что сейчас такие инвестиции будут активно входить в Украину.
Нет, к сожалению, и никакой надежды на то, что будет востребован ипотечный продукт. Ни в этом, ни в 2015 году. Поэтому я думаю, что рынок будет находиться в том же состоянии, в каком он есть, если его искусственно не начнут раскачивать, как иногда случается. Например, вчера некий интернет-портал, не будем его называть, опубликовал информацию о том, что увеличивается количество предложений по продаже элитной недвижимости. Это, скажем так, субъективное мнение одного портала. Ничего такого на самом деле не происходит».
Глава Риелторской палаты Украины подчеркнул, что в прошлом году стабильный спрос сохранялся на недвижимость эконом-класса – до 80 тысяч долларов. «Мои сотрудники иногда сталкивались даже с тем, что дешевые объекты буквально уводили из-под носа: покупатели позвонили, посмотрели, взяли время подумать до завтра. А до завтра хозяева уже взяли задаток у других!»
Такая ситуация будет сохраняться, прогнозирует Несин. Недвижимость свыше 150 тысяч долларов стоимостью, а также коммерческая, не будет пользоваться спросом в 2014 году. «Сложившееся положение связано с покупательной способностью населения».
Вот так. И до тех пор, пока покупательная способность народа в значительной степени не улучшится (а на сегодняшний день ничто не предвещает такого улучшения), рынок недвижимости будет находиться в состоянии стагнации.
