Мы провели интервью с экспертом рынка недвижимости Игорем Черненко, который поделился своими размышлениями о рынке недвижимости Украины в целом, основных законодательных изменениях и их влиянии на рынок. Эксперт также озвучил первоочередные меры, которые необходимо предпринять государству для активизации строительства.
- Как бы вы в целом охарактеризовали ситуацию на рынке недвижимости Украины?
- Не секрет, что изменения в экономике страны достаточно за малый временной промежуток зеркально отображаются на строительной отрасли. И здесь речь идет как об улучшении, так и об ухудшении экономики. Улучшений в экономическом плане в стране в уходящем году мы не наблюдали.
По факту имеем действительно сложный год для участников всех сегментов рынка недвижимости, который они уж точно запомнят надолго. К слову, особых надежд я пока не возлагаю и на грядущий 2015-ый…
Официальные данные Госстата об объемах выполнения строительных работы за 2014 год мы увидим только в середине января, однако, уже ясно, что мы имеем спад, причем немалый. И это еще учтите, что наша госстатистика обычно показывает нам «облегченную» версию реалий.
Принимая во внимание, что за январь-ноябрь этого года, по данным Гостатата, снижение объемов стройработ в стране составило 19,3% против аналогичного прошлогоднего периода, то, по итогам года, думаю, мы переплюнем отметку в 20%.
При этом отрицательную динамику из месяца в месяц демонстрируют практически все регионы страны. А это говорит в целом о «нездоровой» ситуации на рынке недвижимости и государства в целом.
- Инвесторы всегда ждут публикации нового рейтинга ведения бизнеса (Doing Business), который ежегодно составляет Всемирный банк. Так как он, хоть и не на сто процентов отображает реальную ситуацию с ведением бизнеса в стране, но, как минимум, дает ответы на основополагающие вопросы, важные при принятии решения об инвестировании в проекты.. Как бы вы прокомментировали позицию Украину в рейтинге этого года DoingBusiness-2015?
- Действительно, все мы ждем из года в год публикации этого рейтинга и всегда надеемся на улучшение позиции в нем Украины. Ведь это «зеленый» сигнал для инвесторов.
Напомню, что в рейтинге DoingBusiness-2014, который был опубликован в 2013 году, наша страна смогла в целом улучшить свою позицию на 25 пунктов, заняв 112 место из 189 стран. Во многом этому успеху мы были обязаны именно положительным изменениям в строительстве, в частности, по критерию получения разрешений на строительство в этом рейтинге мы смогли подняться аж на 145 пунктов – до 41 места.
Однако, уже в рейтинге DoingBusiness-2015 мы сбавили темпы улучшений ведения бизнеса, поднявшись в целом в рейтинге только на 16 позиций, заняв при этом 96-е место.
Безусловно, в динамике страна с каждым годом поднимается все выше в рейтинге, однако, мы все еще далеки от той позиции, когда инвесторы виз разных стран захотят без оглядки вкладывать средства в наши проекты.
- Если вернуться к рынку недвижимости, какие важные для рынка законодательные изменения вступили в силу в 2014 году?
- Отмечу лишь самые знаковые и ключевые законодательные изменения. Прежде всего, это то, что Государственный реестр объектов недвижимости страны стал открытым.
Это случилось благодаря принятию и вступлению в силу Закона Украины № 1701-VII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгод юридических лиц и публичных деятелей» от 14 октября 2014 года, согласно которыому доступ к сведениям Госреестра становится открытым и общедоступным. Безусловно, это прорыв! Теперь каждый заинтересованный человек или юрлицо сможет проверить реальное право собственника на недвижимое имущество.
- Какая и кому выгода от открытости Госреестра объектов недвижимости?
- Прежде всего, доступность информации о собственниках позволит существенно сократить коррупционную составляющую на рынке и сделать его более прозрачным. Это также хороший сигнал для инвесторов, которые могут отследить реальный статус прав на интересующий их объект. Я не говорю, что инвесторы тут же «повалят» в Украину. Нет. Но это своего рода позитивный сигнал, который с улучшением ситуации в стране, безусловно, сыграет рынку «в плюс».
Кроме того, в этом году были приняты новые правила оценки недвижимости. Так, постановлением Кабинета Министров от 21 августа 2014 № 358 отменено положение, которым устанавливалось, что оценку недвижимого имущества для целей налогообложения могли осуществлять только определенные оценщики. То есть по факту, расширился круг оценщиков, на рынок оценки вернулись компании с опытом оценки недвижимости, а также уменьшилась сама стоимость оценки.
- С 1 июля этого года в Украине еще вступили в силу Еврокоды. Ваше мнение, насколько важно это для рынка и как скоро Украина сможет приступить к проектированию по Еврокодам?
- Это очень важное законодательное изменение, тем более в свете гармонизации украинского законодательства к европейскому. К слову, если наши специалисты хотят быть конкурентоспособными, в том числе и на европейских рынках, они должны уметь работать уже и по Еврокодам.
Однако, стоит отметить, что реализовать это на практике очень и очень непросто. Мы должны осуществить так называемую революцию в проектировании: перейти от наших традиционных ДБНов (Государственные строительные нормы) к Еврокодам.
По сути, сейчас в Украине уже запущены механизмы по проектированию сразу в двух этих системах, однако только единицы могут реально работать по Еврокодам. Фактически сегодня нужно переучить всех, начиная от студентов и заканчивая переподготовкой уже состоявшихся специалистов. Проблематичным в этом вопросе является и языковой барьер, так как все Еврокоды прописаны на английском языке.
Кроме того, наши специалисты не спешат переучиваться на Еврокоды, так как не до конца понятна выгода от работы по ним. У нас попросту отсутствует пока сравнительное проектирование – по ДБНам и Еврокодам, которое бы наглядно могло показать все «плюсы» и «минусы» каждого их подходов.
Думаю, что полноценный переход строительного рынка на Еврокоды займет у нас даже не один год.
Если подытожить, то 2014 год оказался действительно знаковым для рынка недвижимости с точки зрения принятых важных и нужных законодательных изменений, однако, для их полноценного воплощения в жизнь и ощутимой отдачи потребуется не один год.
- Какие первоочередные меры стоит предпринять на уровне государства, чтобы активизировать рынок строительства?
- Сегодня поддержка государства строительной отрасли носит скорее декларативный характер. При этом некоторые нововведения и вовсе призваны не улучшать ситуацию, а «вставляют палки в колеса».
Строители могут продолжать сами «барахтаться» и пытаться выживать. Однако, при сегодняшних экономических условиях в стране, платежеспособность населения только сокращается и, если власти ничего действенного не предпримут, то мы придем к тому, что у нас попросту некому будет покупать квартиры, товары, не будет не только смысла, но и денег у застройщиков строить новые объекты.
На мой взгляд, государству, однозначно, стоит принимать меры по поддержке всей строительной отрасли. Я уже ранее неоднократно отвечал на вопрос: что же нужно строителям? Назову сейчас только самые ключевые моменты: прежде всего - это дешевые деньги, адекватное проектной финансирование. Нам нужны разумные проценты по кредитам, приближенные по ставкам к европейским. Сегодня мы имеем такой уровень ставок, при которых не только сложно заработать, но порой и вовсе можно уйти в «минуса». Кроме того, если говорить о рынке жилья, то государство должно способствовать возникновению на рынке ряда ипотечных кредитов, которые будут под силу и молодым семьям.