Глава Украинского Представительства "Pafilia Property Developers", входящего в тройку крупнейших застройщиков Кипра, Александра Кротова прокомментировала From-UA текущую ситуацию на рынке недвижимости Кипра:
1. Как вы, как компания с более чем 30-летней историей, оцениваете сложившуюся кризисную ситуацию на рынке недвижимости? Каковы ее особенности на Кипре? Можно ли сравнить нынешюю ситуацию с другими критическими моментами в мировой экономике последних десятилетий?
- Конечно, мы вынуждены приспосабливаться к сегодняшней ситуации, адекватно реагировать на нее. Департамент статистики Кипра сообщил, что в августе 2008 года произошло снижение поступлений от налога на прибыль, общее снижение за 8 месяцев составило 18%. За этот же период выдано на 14% меньше строительных лицензий (а это ещё один показатель будущей деятельности). Все это говорит о перераспределении на рынке: большей части мелких девелоперов придется уйти с рынка, ведь им будет достаточно не просто получить банковскую поддержку на реализацию маленьких проектов с низким уровнем спецификаций и инфраструктуры - именно на этот сегмент рынка спрос активно падает.
Произошло демографическое перераспределение рынка недвижимости. Если до 2007 года основными покупателями (до 70%) являлись англичане, то на сегодняшний момент доля украинских, российских покупателей и жителей скандинавских стран растет и уже составляет порядка 45%. Заметно так же изменение спроса, распределяющееся между ценовыми сегментами рынка недвижимости, – если английский рынок специализировался, в первую очередь, на жилье средней и низкой ценовой категории до 200 000 евро, то украинские и российские потребители гораздо более требовательны и к размерам объектов, спецификациям и местоположению. Соответственно, происходит рост спроса на более дорогое жилье - от 500 000 евро и выше, а то, что подешевле, не находя прежнего уровня потребления, падает в цене.
По оценкам большинства экспертов рынка недвижимости, сегодняшнюю ситуацию нельзя сравнивать с предыдущими критическими моментами последних десятилетий из-за того, что пораженными кризисом оказались практически все отрасли экономики и, в первую очередь, банковская. Но, в отличие от большинства европейских стран, кипрская банковская система практически не пострадала от кризиса. И связано это, в основном, с высоким уровнем консервативности финансовых институтов острова.
2. Как реагирует банковская система и правительство, т.е., каковы антикризисные меры, принимаемые Кипром? Насколько они эффективны и как отражаются на состоянии рынка вообще, а так же на деятельности вашей компании в частности?
- Кипрская экономика признана одной из самых конкурентоспособных. Кипр занял 15 место в Европейском союзе по конкурентоспособности своей экономики в 2008 году, показал хорошие результаты в секторах здравоохранения, образования и инфраструктуры. Согласно данным Центробанка, в августе 2008 года на депозитных счетах в кипрских банках находилось 56,3 млрд € против 49,7 млрд € в августе предыдущего года. Цифры также говорят об особенности кипрской банковской системы: благодаря вкладам иностранных компаний (особенно восточно-европейских) , на депозитах находится на 6,5 млрд € больше общей суммы выданных кредитов.
Кипрские банки располагают достаточным капиталом, чтобы покрыть возможные потери. Кроме того, риски невыплат по кредитам застрахованы условиями местного законодательства. В начале октября 2008 года кипрское правительство приняло обязательство выделить 1,9 млрд € на поддержку банковской системы в случае ухудшения условий. Но и это далеко не все меры. Когда на встрече министров финансов стран членов ЕС было решено предоставлять государственную гарантию 50 000 € на все банковские вклады, Кипр пошёл дальше и удвоил эту сумму: теперь минимальной компенсацией, которую смогут получить вкладчики в случае краха банка, станет 100 000 €.
Центральный банк Кипра контролирует размер выдаваемых займов по отношению к стоимости приобретаемой собственности. Если раньше можно было получить в кредит до 80% от стоимости объекта недвижимости, то теперь величина первоначального взноса может достигать 30 %. Для части крупных строительных проектов, которые находятся на завершающем этапе строительства и по уровню своей инфраструктуры опережают тенденции рынка на 2-4 года, первоначальные взносы сохранены на уровне 20%.
Есть целый ряд факторов, указывающих на положительный тренд. Местные банки предлагают ряд привлекательных программ по вкладам на потребительские кредиты от 4,4% до 8% годовых. Местные банки продолжают осуществлять кредитование резидентов и нерезидентов страны по ставкам, о которых резиденты Украины только могут мечтать:
CFH – от 4,7%
EUR – от 7,2%
USD – от 4,95% годовых.
Среди нововведений - уменьшение периода выплаты займа в части банков с 40 до 30 лет, гибкие возможности выплаты - изменение условий периода кредитных каникул во время периода строительства вашего объекта, более внимательное изучение возможностей заёмщика для возврата кредита (если ранее допускалось, что кредит мог достигать 50% совокупного месячного дохода заёмщика, то на сегодняшний момент этот уровень снижен до 35-40%).
Подобное развитие событий позволяет спокойно и уверенно развиваться тем проектам, которые идут в ногу со временем. Рынок недвижимости Кипра сейчас можно рассматривать как сектор инвестиций, гарантирующий прежде всего сохранение вложенных средств в связи с уровнем высокой экономической стабильности острова. Стабильному росту стоимости квадратного метра способствуют несколько факторов. Это и вступление Кипра в Евросоюз в 2004 году, и ограниченное количество хороших участков земли из-за небольших естественных размеров Кипра (площадь острова составляет 1/6 часть Крыма). К тому же Кипр с 2008 года присутствует в зоне хождения евро, а предположительно с 2010 года планируется его вступление и в Шенгескую зону.
3. Каковы антикризисные шаги и меры предпринимает ваша компания? Каковы прогнозы вашей деятельности на ближайшее время?
- Компания Pafilia входит в тройку крупнейших застройщиков Кипра, и на сегодняшний момент мы хорошо подготовились к кризису – о чем свидетельствует, в частности, то, что большая часть проектов уже реализованы и являются готовыми к эксплуатации. Это полностью отвечает запросам целевой аудитории восточно-европейского рынка, известно же, что на сегодняшний момент часть клиентов опасается вкладывать деньги в еще нереализованные проекты, имея негативный опыт на местном украинском рынке.
Сейчас компания фокусируется на проектах, которые обладают уникальными характеристиками, поскольку оригинальные, эксклюзивные проекты востребованы всегда и уверенно растут в цене. Это, в первую очередь, касается проектов нашей компании, предлагающих услуги класса пятизвездочных отелей (комплекс Elysia Park) или обладающих уникальными спецификациями – речь идет о местоположении проекта, спецификации каждого объекта строительства, проценте застройки территории проекта (при маленькой площади острова очень ценятся участки с низким фактором застройки от 2 до 5%), предоставляемом дополнительном сервисе для клиентов. Например, в качестве дополнительного сервиса предлагаем производить вино на арендуемых виноградниках под собственным именем или получить возможность пожизненного членства в элитном гольфклубе (комплекс Minthis Hills).
На Кипре спрос на качественные объекты стабильно превышает предложение. А именно этот сектор рынка недвижимости и развивает наша компания.
Дорогой сегмент рынка продолжает медленно, но уверенно расти в цене и, по оценкам экспертов, в 2009 году будет составлять от 8% до 15% в год.
Глава Украинского Представительства
"Pafilia Property Developers" Александра Кротова
Pafilia Property Developers Ltd.
ул. Богдана Хмельницкого, 17/52, офис 135-136,
бизнес-центр «Леонардо», Киев, 01030
тел.: +380 44 3907272,
факс: +380 44 3907273,
www.pafilia.com.ua
16.02.2009 15:45