…Союза специалистов по недвижимости Киева Игорем Однопозовым. Он спрогнозировал, каким будет рост цен на квартиры, объяснил, почему он будет продолжаться, рассказал, как правильно покупать жилье, и о многом другом. Первую часть интервью можно прочитать здесь.
From-UA: – Игорь Семенович, каким образом можно повлиять на рост цен на недвижимость, хотя бы теоретически?
И. Однопозов: – Вы знаете, у нас рынок абсолютно саморегулируемый. Это достаточно уникальный рынок в этом плане. То есть на него никто не может повлиять: ни государство, ни риэлторы, ни спекулянты, ни застройщики. На него никто не влияет, потому что здесь все процессы регулируются внутри рынка.
То есть нет дирижера, нет инструментария для того, чтобы изменить ситуацию. Некое внешнее воздействие – какие-то общемировые экономические или политические тенденции, типа 11 сентября в США, могут как-то косвенно повлиять, но ни один из игроков рынка, в том числе и государство (к сожалению или к счастью, я даже не знаю), на ценообразование не влияют.
From-UA: – То есть государственная политика регулирования ничего не даст?
И. Однопозов: – А ее тут и нет. Цены на недвижимость устанавливает владелец. Исходя из своего желания или целесообразности, он сам назначает цену. Он может ее занизить, а может и многократно завысить. И как тут государство на него может повлиять?
From-UA: – А если будут введены дополнительные налоги на недвижимость?
И. Однопозов: – Если государство введет дополнительные налоги на недвижимость, значит, на стоимость налога возрастет цена. А если мы возьмем, допустим, квартирные тарифы, квартплату, ударит оно по арендодателю? Нет. Потому что арендодатель на стоимость этих тарифов увеличит арендную плату. То есть это отразится на арендаторах.
Тут, кто бы что ни говорил, кого бы ни обвиняли, в том числе и риэлторов, в том, что это они ведут осознанную политику постоянного повышения цен, на самом деле, это неправда. Я 12 лет знаю этот рынок и не с чужих слов, поэтому скажу вам, что никто на него повлиять не может. Ни на объемы, ни на ценообразование – ни на что.
Выходят новые законодательные акты, а рынок сразу же под них подстраивается. Если он их не принимает, отторгает, то их отменяют. Так было с подоходным налогом в 2004 году, когда нотариусы бастовали, и в конце концов эта норма была отменена, вернее, на нее был наложен мораторий. То есть то, что государство привносит, но оно не может прижиться, рынок отторгает, показывая, что это нереально.
Возьмем тот же налог на недвижимость, который должны ввести. Мне кажется (это касается тех вариантов, с которыми я знаком), что его нереально удерживать со всего населения. Предложенные механизмы – через налоговую инспекцию – абсолютно нереальны. Это ж надо каждому ежегодно заполнять декларацию о доходах, указывать все свои объекты! А по какой стоимости их оценивать, по балансовой или по рыночной? Кто будет этим заниматься? Как можно посчитать все эти объекты? Туда же входит и земля, и дачи, и квартиры, и дома. Все это абсолютно нереально. Я думаю, что если его введут, его через какое-то время и отменят – большинство населения просто не будет его платить.
From-UA: – При каких условиях эта система могла бы действовать?
И. Однопозов: – Надо придумать какие-то иные механизмы. У нас люди уникальные. У нас если с человека сразу не стянули подоходный налог из заработной платы, то потом ждать, что он придет, добровольно задекларирует свои доходы и уплатит налог – это утопия.
Тот механизм, который разработан, он реально работать не сможет. Я к чему это говорю? Это примеры саморегуляции рынка. То есть вроде бы существует достаточно большое количество игроков – и риэлторы, и застройщики, и банкиры, и страховики, и оценщики, и девелоперы, и сами владельцы недвижимости – их масса, но ни один из них на рынок в плане ценообразования реально повлиять не может. Это стопроцентно.
From-UA: – Вице-премьер-министр Украины, министр строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Владимир Рыбак считает единственным способом снижения цен на жилье увеличение объемов жилищного строительства. Как думаете, реально их увеличить и каким образом?
И. Однопозов: – Их увеличить реально, потенциал у застройщиков есть. Нужно упростить процедуру получения разрешений. Нужно привлечь иностранных застройщиков, которых сейчас нет. Нужно дать застройщикам возможность работать на конкурентной основе, а не на основе каких-то иных преференций. У нас всего около 60 застройщиков в Киеве работает. Это же ненормально! Пусть работает 600 застройщиков, пусть они конкурируют между собой, пусть они строят в 5 раз больше!
Этот процесс тормозится разными инстанциями, не буду уточнять какими. А те избранные застройщики, которые работают на определенных преференциях, то ли не могут больше строить, то ли не хотят. Это уже надо спрашивать у них. Ведь если они будут больше строить, соответственно, пропорционально объемам строительства будет уменьшаться и спрос на недвижимость, и цены.
Сейчас рынок просто разогрет до невероятных размеров. И не только сейчас, эта тенденция наблюдается на протяжении последних, как минимум, пяти лет. Тем не менее, некоторые прогнозируют, что вот-вот этот котел взорвется.
From-UA: – А как можно оценить ситуацию на украинском рынке недвижимости по сравнению с российским?
И. Однопозов: – Есть тенденции к сокращению отставания между ценой на недвижимость в Киеве и в Москве. Москва – достаточно интересный показатель. Этот город во многом похож на Киев, но в несколько иных масштабах. Так вот, если раньше отставание Киева от Москвы было в пять раз, то сейчас цены отличаются всего лишь в два раза. По сути, Киев догоняет Москву. Не исключено, что он ее и догонит, потому что он уже перегнал многие европейские столицы.
From-UA: – В последнее время застройщики стали слабо продавать недвижимость, строительства протекают очень медленно. Они могут на этом как-то спекулировать?
И. Однопозов: – Если вы заплатили им 100%, то, как бы медленно они ни строили, вы ж им больше не заплатите. Я не думаю, что у них есть интерес строить медленно. Я думаю, что это происходит потому, что они стараются купить подешевле стройматериалы и нанять недорогую рабочую силу. Поэтому, кстати, и качество работ очень низкое, причем у всех застройщиков – это известный факт. Но они же стоимость квадратного метра устанавливают сразу, да? А вот спекулянтам это выгодно. Они вложили, допустим, 2 тысячи за квадратный метр на первичной стадии, а потом по 4 тысячи могут продавать. Это достаточно неплохой доход.
Участвуют ли в этом застройщики? Я не думаю, что напрямую участвуют. Потому что и так их доход исчисляется сотнями процентов, хотя они, конечно, говорят, что зарабатывают очень мало, что их доход на уровне 30%, но, думаю, что им никто не верит, хотя, конечно, проверить это невозможно. Я слышал и о 300% доходности. Они, если б могли, строили быстрее, но не думаю, что качество от этого было бы лучше, скорее, наоборот.
From-UA: – Как повлияла на рынок недвижимости ситуация с аферой «Элита-центр»?
И. Однопозов: – Это прямое мошенничество, но это, можно сказать, исключение, не правило и не тенденция. Возникла эта ситуация потому, что деньги доверялись не банковской организации, а инвестиционной компании.
Безусловно, это происшествие повлияло на рынок, оно не могло не повлиять, особенно, если у кого-то была реальная необходимость в приобретении жилья. И они ушли на вторичный рынок. На вторичном рынке спекулировать сложнее, но тоже можно – просто придерживать квартиры, продавать их через год, а год сдавать. По сути, получается 100% прибыли, а иногда 200%.
From-UA: – Что Вы посоветуете, когда выгоднее всего покупать квартиру?
И. Однопозов: – Покупать – в январе, а продавать – в декабре. Сезонные колебания следующие: январь-февраль – затишье, цены стабилизированы, наиболее низкие в году. В марте-апреле постепенно возрастает интерес. Май – провальный. Более активно начинают расти цены в июне-июле. В августе меньше. Традиционный осенний всплеск – в сентябре-октябре. В ноябре – поспокойнее. А вот в декабре снова цены пойдут вверх. Это повторяется каждый год.
From-UA: – А как ведут себя на протяжении года банки?
И. Однопозов: – А при чем тут банки? Им все равно. Они в течение года не меняют свою кредитную политику – выдают кредиты на тех же условиях, что и раньше. Это для риэлторов важно и для клиентов – теоретически можно просчитать, когда выгоднее продать или купить недвижимое имущество.
Допустим, если продать в январе, а купить в марте – значит проиграть. А продать в декабре и купить в январе – можно даже немножко сэкономить. Но это раньше можно было как-то более-менее спланировать, а сейчас цены растут, и если ты продал и сразу не купил, то ты уже потерял.
From-UA: – Что надо учитывать при покупке недвижимости, какие могут быть риски?
И. Однопозов: – Рисков масса. На первичном рынке – свои риски, как ни проверяй застройщика, все равно они существуют. На вторичном – свои, ведь за каждой квартирой тянется определенная история, и на ситуацию влияют определенные человеческие факторы. Поэтому риски есть и там, и там. Единственная разница в том, что на вторичном рынке вы можете пойти и посмотреть, что вы приобретаете. А на первичном рынке вы видите только проект и место под котлован.
From-UA: – Что же делать в такой ситуации?
И. Однопозов: – Нет универсального лекарства. Если задумано мошенничество, то очень сложно его предвидеть. Но есть определенные методы борьбы. Во-первых, это реальная стоимость, указанная в договоре. Этот момент сразу оттолкнет мошенника от задуманной аферы и в дальнейшем решит половину ваших неприятностей.
Во-вторых, на вторичном рынке это как можно более тщательная проверка документов. Если мы возьмем первичный рынок, там сейчас все делается через банк, и это в значительной мере упрощает процедуру – можно, например, проверить тот же счет: как он используется, на что идут средства. У нас рынок, в принципе, не криминализирован. Если взять, например, Россию, то там каждая пятая сделка расторгается. У нас же этот показатель составляет всего пару процентов. Здесь более-менее порядочные люди.
Можно, конечно, попасть в нехорошую историю, никто не может сказать, что таких историй не бывает, но их не так много, чтобы делать из этого проблему. Я бы советовал все-таки доверять риэлтору и с него соответственно и спрашивать, поэтому обязательно нужно, чтобы ваши взаимоотношения были зафиксированы в договоре, а не на словах.
Что касается застройщиков, тут что-то советовать сложно, да и не нужно. Такие случаи, как с «Элита-центром», вряд ли будут повторяться. Это не массовое явление. Но там существуют другие подводные камни, другие проблемы. Например, то же замораживание строительства, или у застройщика могут закончиться средства, или возникают проблемы с отведением земли под застройку, могут возникнуть проблемы с проектом. Есть свои нюансы, которые могут привести к тому, что никто не убежит, конечно, с вашими деньгами, но и строить никто не будет. Возвели 3 этажа, и оно стоит себе и не строится. А вы ж хотите, чтобы дом был сдан в эксплуатацию, чтобы можно было как можно быстрее получить документы на квартиру.
Риски есть и на том, и на другом рынке – риск потери права собственности на вторичном, а на первичном – неприобретения этого права. Есть страховые компании. Надо страховать риски потери права собственности на вторичном рынке. Это не так дорого стоит, но почему-то у нас люди экономят на всем: на пошлине, ставя нереальную сумму, на страховке – не страхуют свои сделки по приобретению недвижимости. А надеяться на риэлтора? Риэлтор тоже не Бог. Он все, что может, сделает, но как потом себя поведут стороны – через месяц, через год, через 5 лет – никто не знает. Поэтому риэлтор не может быть гарантом чужой воли.
From-UA: – Как Вы думаете, какие могут быть изменения на рынке недвижимости в 2007 году?
И. Однопозов: – Мой прогноз – цены на недвижимость вырастут не более чем на 20%. Таких темпов роста, как в 2006 году, мне кажется, не будет. Хотя ситуация может измениться, если на наш рынок придут иностранные банки, которые могут существенно снизить процентную ставку кредитов.
Вообще-то, снижая ставку, иностранные банки могут ужесточить требования к кредиторам – возможно, это уравновесит ситуацию. Но если будет сохранен либеральный подход к населению в плане кредитования и при этом снижена кредитная ставка, это вызовет, конечно же, больший подъем цен, так как спрос на недвижимость опять возрастет.
Если этого не произойдет, я думаю, что рост цен на недвижимое имущество в 2007 году составит 15-20% – это довольно реально.
From-UA: – Благодарим за интересную беседу!
17.01.2007 16:52