Квадратные метры лапши
07.11.2005 10:31
На днях министр строительства, архитектуры и жилкоммунхоза Украины Павел Качур заявил, что знает, как сделать, чтобы жилье подешевело…
Он отметил, что сегодня на стоимость строительства жилья влияют механизмы получения земельных участков, процедуры проектирования, плата за выполнение технических условий. По его словам, только официально эти дополнительные расходы составляют примерно от 25 до 30% стоимости жилья.

Министерский рецепт снижения цен: «Только за счет налаживания процедур выполнения технических условий можем ожидать до 20% снижения стоимости жилищного строительства. Упрощение процедуры получения земельных участков может снизить стоимость жилья примерно на 15%».

Оно, конечно, хотелось бы верить. Но…

Рынок недвижимости является саморегулирующимся. Цена на нем определяется соотношением спроса и предложения. В Украине спрос еще долго будет преобладать. Судите сами: на квартучете стоит 1,5 млн. семей. Еще 500 тыс. нуждаются в жилье, по данным Государственного ипотечного учреждения, но в очереди не стоят. Строят в Украине чуть больше 6 млн. кв. м в год (шестая часть из которых – в Киеве). Для сравнения – в 1989 году построили 21 млн. кв. м.

Цена и ее составляющие

В цене «сидит» не только стоимость возведения жилья, но и земли, долевого участия города, проекта, банковских и девелоперских услуг. Стоимость самих строительных работ в общей себестоимости не более 50%.

Компенсация владельцу строительной площадки (свободной земли в Киеве уже нет) составляет не менее 12% от стоимости возведения здания; отчисления на развитие городской инфраструктуры и социальной сферы – 4,2% (в центральных районах – значительно больше); районные администрации предусматривают участие застройщика в развитии района (10% и больше).

Сегодня в городе практически нет готовых участков под строительство. Под словом «готовые» подразумеваются такие участки, которые не требуют дополнительных затрат, связанных с отселением жителей с участка застройки, инженерной подготовки территорий (все участки Левобережья требуют гидронамыва или завоза грунта), а также дополнительного благоустройства внутриквартального пространства. Размеры таких трат индивидуальны для каждого дома, но не менее 4 - 5% от стоимости возведения здания. Если же присутствует и отселение частного сектора, и гидронамыв, то и все 8 - 10%.

Обязательно отчисление 5% построенного жилья в районах массовой застройки для обеспечения малоимущих и социально незащищенных граждан жильем. Еще 2% направляется на служебное жильё. «Правила застройки г. Киева» требуют обеспечения социальной инфраструктуры, т.е. строительства детсадов, школ, соцкультобъектов. В регионах этого пока нет, посему более дешевое жилье там – явление временное.

Одна из основных трат – выполнение технических условий инженерных служб города, т.е. строительство магистральных сетей. В застроенной части города практически нет свободных мощностей инженерных коммуникаций. Каждое новое сооружение требует прокладки или перекладки больших или малых объемов инженерных сетей. Для новых домов и микрорайонов проблема еще более сложная: все коммуникации необходимо прокладывать заново. В среднем затраты на строительство внеквартирных инженерных коммуникаций составляют 4 - 5% от стоимости возведения здания.

Это что касается себестоимости. Рентабельность строительства в Киеве, особенно в центре, достигает 400%. Киевский строительный рынок закрыт для посторонних компаний, работают на нем «избранные», так что конкуренция вряд ли простимулирует строить дешевле.

В общей сложности для рядового покупателя набегает от 1000 тыс. у.е. за кв. м (это на массиве и в доме без особых изысков). Вот россияне заявили о намерении строить в Украине жилье по 400 - 600 у.е. за кв. м, так им сразу продемонстрировали, что у нас и инвестклимат никудышный, и проблемы с общественностью имеются.

По городам и весям…

Заоблачные цены на недвижимость в Киеве объясняются просто: здесь есть работа, зарплаты выше, чем в других городах, и люди из регионов стремятся в столицу. Довольно высоки цены в Донецке, «кусаются» в Крыму, Одессе. За метр в новостройке Днепропетровска просят $800, на «вторичке» – $400 – 600. Уверенно дорожают квадратные метры и в Харькове. По словам риелторов, главная причина роста цен – нехватка жилья для среднего класса.

Во Львове стоимость квадратного метра на первичном рынке составляет $700 – 1000. Вторичное жилье оценивается несколько дороже – в $800 – 1200 за метр. А вот в Виннице строится столько же домов, как, скажем, в небольших Броварах. Стоит там жилье $200 за метр. А самые дешевые жилые метры обнаружены на Донбассе. Шахтерские поселки, которые раньше кормила одна шахта, давно не видели живых денег. Двухкомнатную квартиру там можно купить за $3 тысячи.

Правда, в последнее время в Киеве зафиксировано незначительное снижение цен на недвижимость. Но это всего лишь доли процентов. Что же касается возможного обвала, то ответ один: рынок недвижимости – это барометр экономики. Растет реальная экономика – растут цены на жилье. Экономический застой – цены падают. Обвал недвижимости станет началом обвала во всех остальных сферах. Не дай Бог, конечно.
Марина Грик