Обвал… перед бурей?

…достигли своего предела. И действительно, куда уж дальше?

Не верят этому разве что компании-застройщики, которые намерены удерживать ценовую планку на прежнем уровне, а то и поднимать ее. Но объективная ситуация такова, что вряд ли им удастся проделывать это долго.

Количество нераспроданных квартир растет. Притом, что еще не так давно они продавались еще на начальных этапах строительства, еще даже не будучи возведенными. Кроме того, объем предложения повышается за счет квартир, которые были сняты с продажи. Поэтому уже в январе-феврале 2004 года также отмечалась тенденция к снижению общего показателя доходности объектов недвижимости.

Все это, по мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александра Бондаренко, удерживает аналитиков жилищного рынка от прогнозов дальнейшего ценового ажиотажа на новые квартиры во второй половине 2004 года. Об этом он заявил на недавней конференции «Ипотека и финансирование недвижимости в Украине». Среди прочих значимых факторов, влияющих на уровень цен, на конференции также назывался фактор политического риска, вызванный нестабильной ситуацией в стране накануне выборов нового Президента Украины.

Таким образом, игроки, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости, по мере падения рентабельности первичного рынка жилья будут постепенно уходить с него. Раньше, когда цены стремительно росли, спекуляция новыми квартирами представляла собой выгодное вложение капитала. Но сейчас предложение начинает догонять спрос, поэтому придется дважды подумать, прежде чем решиться на такого рода бизнес. Если же показатель доходности объектов недвижимости приблизится к доходности банковских депозитов, не превышающих даже в гривнах 15%, рост цен на жилье станет совершенно незначительным и будет связан только с повышением уровня жизни населения и улучшением качества строительства.

По словам А. Бондаренко, продавать квартиры начнут, прежде всего, те, кто избавлялся от долларов в связи с войной в Ираке. Тем более что в начале апреля наметилась тенденция к укреплению доллара по отношению к евро. Свою лепту в снижение цен на жилье, по всей вероятности, внесет и ряд положений Закона «О налогообложении доходов физических лиц», которые вступят в силу с 1 января 2005 года. Согласно этим положениям, от перепродажи недвижимости придется заплатить 13%-й налог. Стало быть, до конца года нынешнего предложение может дополнительно увеличиться, поскольку те, кто намерен продать квартиру, постараются сделать это до 31 декабря 2004 года.

На вторичном рынке обвал еще вероятнее, причем более ощутимый. И в первую очередь ввиду значительной изношенности жилого фонда. Уже в первые три месяца 2004 года активно продавались квартиры и в «хрущевках», и в девятиэтажках 1970-х годов, хотя жилищные условия в некоторых из них уже не выдерживают никакой критики. По данным интернет-портала «Недвижимость», в январе-феврале на вторичном рынке в Киеве цены снизились в среднем на 2,3%, а к концу марта они упали еще на 1,64%.

В Киеве больше всего подешевели квартиры в Днепровском и Святошинском районах. Правда, в Подольском и Шевченковском районах наблюдается некоторое их подорожание. Но в целом, утверждает А. Бондаренко, падение цен на рынке продаж неизбежно: до осени квартиры в старых домах подешевеют на 10 – 12%.

Ситуация на «вторичке» повлекла за собой снижение ставок аренды жилья. В феврале средняя арендная ставка снизилась на 1,73%, в марте – на 1,3%.

Тем не менее, по ипотечным кредитам банкиры не собираются снижать ставки. В противном случае значительное снижение цен на жилье может привести к кризису финансово-банковской системы. Ведь ипотечные кредиты составляют порядка 70% от всех выдаваемых ссуд.

И, наконец, прогноз на более отдаленную перспективу. По мнению экспертов Ассоциации специалистов по недвижимости, после президентских выборов будет расти спрос на элитную жилую недвижимость, преимущественно в центральных районах столицы Украины. К концу 2004 года в этом сегменте рынка ожидается рост цен на 10%, как на первичном, так и на вторичном рынках. Вырастут цены и на коттеджи, причем не только в черте города, но и за его пределами.

Конечно, до настоящего квартирного бума нам еще далеко. Для этого в Украине должны быть достаточно развиты ипотечные отношения, при которых кредитные ставки снизятся с нынешних 20 – 22% до 8 – 10%. Но условием этого является политико-экономическая стабильность, о которой тоже пока что остается только мечтать...