Дорогая квартира

Стремительный рост арендной платы за найм жилья в Украине в течение минувшего года привел к тому, что многие решили повременить с продажей квартир. Расчет простой: если умножить ежемесячную плату на двенадцать (по количеству месяцев в году), потом сопоставить полученную сумму с ценой квартиры, то получается, что жилье окупает себя лет за пять-семь.

Теперь уже общепризнано, что в нашем нестабильном государстве вкладывать деньги в жилье гораздо выгоднее и надежнее, чем держать их на банковском счету. Банк может прогореть, а на квартиры всегда есть спрос. Поэтому в последнее время имеет место реанимация некогда заметной в дореволюционное время прослойки владельцев жилой недвижимости. Эти граждане специально скупают квартиры, чтобы сдавать их внаем. По словам заместителя председателя Государственной налоговой администрации Украины Сергея Лекаря, в Украине есть люди, сдающие внаем по 12 - 13 квартир. Что ж, жить с процентов от капитала, вложенного в недвижимость, – один из показателей материального достатка и благополучия в западном мире.

Главный фактор, влияющий на формирование цен на арендном рынке Киева, – общий экономический подъем. Столица стала центром деловой активности. Сюда потянулись люди из регионов, пополняющие армию нанимателей. Молодые киевляне, достаточно зарабатывающие и не желающие жить с родителями, также становятся квартиросъемщиками, пока не накопят достаточно денег на покупку своего жилья.

Лучше всего сдаются однокомнатные квартиры. Самое дешевое, что удалось найти в последнем номере газеты объявлений "Авизо", "гостинка" в Днепровском районе за $110 в месяц. Но состояние подобного жилища такое, что оно, как правило, совершенно не стоит запрашиваемых за него денег.

Самые ходовые расценки на однокомнатные квартиры – $150 - 160 в месяц в "спальных" районах. По мере приближения к станциям метро цены возрастают. Традиционно высоко ценятся квартиры в центре города. Двухкомнатные квартиры не существенно отличаются по цене от однокомнатных – примерно на $30 - 50. Если повезет, то можно снять двухкомнатную квартиру за $150. Спрос на трехкомнатные – незначительный.

По данным портала "Недвижимость", в первой половине марта средняя ставка аренды жилья в Киеве снизилась на 0,7%, но во второй поползла вверх на 1,09%. А вот за сдачу однокомнатных квартир в марте просили на 1,3% меньше. Причина – медленное, но верное снижение цен на рынке продаж вторичного жилья. Поэтому в ближайшие два-три месяца следует ожидать дальнейшего уменьшения стоимости аренды.

Но, кроме спроса и предложения, с начала этого года на арендные ставки влияет и государство, решившее взять под контроль доходы граждан, получаемые от сдачи жилья внаем. Договоры аренды теперь подлежат обязательному нотариальному удостоверению независимо от того, на какой срок они заключаются. Сумма госпошлины в этом случае составляет 1% от суммы сделки.

Согласно действующему законодательству, нотариус, удостоверив сделку, обязан уведомить об этом налоговую администрацию. Владелец квартиры должен каждые три месяца отчитываться перед налоговиками, регистрируя свой доход, и платить от него положенные 13%, согласно новому закону "О налогообложении доходов физических лиц". Однако нотариусы пока что не отмечают большого количества регистрируемых сделок. Хотя, по различным подсчетам, сдают жилье в аренду не менее 20% киевлян.

Но и государство пока что особенно не занимается отловом арендодателей-уклонистов. Если же налоговики возьмутся за них всерьез, то, скорее всего, желающих сдавать квартиры поубавится. Или они просто поднимут плату на те же 13%...

Кстати говоря, на отечественном рынке сложилась такая практика, что услуги риэлтора оплачивает наниматель. Для нас в этом ничего удивительного нет, но во всех странах, кроме разве что постсоветских, это делает не тот, кто снимает жилье, а тот, кто его сдает.

Что же касается требований о регистрации нанимателя по месту жительства, то их в настоящее время можно не принимать в расчет. Ибо порядок ее проведения законом не определен, да и самого реестра пока нет.

А вот нотариальной формы договоров придерживаться-таки придется. Естественно, это повлечет за собой дополнительные расходы для арендаторов, поскольку по сложившейся у нас традиции именно они же и вынуждены будут платить госпошлину (1% от суммы договора). Риэлторы считают, что есть возможность обойти требование о нотариальном удостоверении сделки, используя новую для отечественного права норму о предварительном договоре. Заключив его, стороны могут обязать друг друга по истечении срока договора аренды его продлить.

Говорят, что, сдавая квартиру, зарабатываешь на ремонт, а занимаясь извозом – на новую машину. Но налоги все-таки лучше заплатить. Мало ли что…