Причина в том, что в 2005 году вступает в силу 13%-й налог на доходы от прибыли с продажи недвижимого имущества, приобретенного после 1 января 2004 года. Данная норма предусмотрена Законом Украины «О налоге с доходов физических лиц».
Прибылью признается разница между доходом, полученным в результате продажи недвижимости, и расходами, понесенными при ее покупке или строительстве. Однако если доход окажется ниже расходов на ее приобретение, сумма налога будет равна размеру минимальной заработной платы.
Если же квартира была приобретена до 1 января 2004 года, в следующем году доход от ее продажи будет облагаться по ставке 1%, если площадь проданного жилища не превышает 100 кв. м. Если больше – платится налог по ставке 5%. А вот если в течение одного года продано несколько объектов недвижимости, приобретенных до 1 января 2004 года, 5% с продажи придется отдать за каждый из них из них, независимо от площади.
Позиция власти понятна: снижение подоходного налога необходимо компенсировать расширением базы налогообложения, чтобы бюджет не пострадал. И конечно, 13% от прибыли с продаж квартир принесли бы казне существенное пополнение: по оценке Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), оборот только на вторичном рынке жилья за прошлый год составил $4,5 млрд. Между тем Ассоциация обратилась с письмом в Верховную Раду с просьбой пересмотреть эту норму. По мнению президента АСНУ Александра Бондаренко, 13%-я ставка слишком высока, и, скорее всего, считает он, рынок недвижимости, который только начал выходить из тени, уйдет туда снова.
Однако введение 13%-го налога сейчас, пожалуй, является лучшим средством остановить рост цен на жилье на вторичном рынке, когда с каждой следующей перепродажей стоимость квартиры повышается. Кроме того, данная мера позволит упорядочить оформление сделок по купле-продаже квартир, ограничив возможности лиц, продающих недвижимость, скрывать свои доходы от государства. Ведь нередко бывает так, что декларации о доходах они указывают прибыль от продажи в размере инвентарной цены жилья (по справке бюро технической инвентаризации – БТИ), в то время как сумма, фактически полученная ими за квартиру, раз в пять выше. А у покупателей при оформлении сделок появится заинтересованность в указании в документах фактической, то есть рыночной, цены квартир.
Во-первых, покупатель при расторжении договора о купле-продаже (а это возможно в течение трех лет после оформления сделки) может получить обратно реально заплаченную им сумму. В противном случае, если, например, в сделке указывается стоимость согласно оценке БТИ (например, 10 тыс. грн), а за квартиру платится рыночная цена (допустим, 50 тыс. грн), то при аннулировании сделки покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре о купле-продаже. То есть, в пять раз меньшую.
Во-вторых, если покупатель захочет продать приобретенную квартиру, то при указании в ранее заключенном договоре реально заплаченной цены он либо вообще не должен будет платить налога с продажи (в случае «за что купил – за то и продаю»), либо заплатит с той небольшой прибыли, которую получил в результате сделки. Возвращаясь к нашему примеру: согласитесь, что одно дело платить налог с 40 – 45 тыс. грн. (в случае, если вы согласились указать в прежнем договоре стоимость по оценке БТИ, то есть 10 тыс. грн.), другое – вообще ничего или с 5 тыс. грн. «навара». Не случайно сейчас нотариусы, заверяя сделки по недвижимости, предупреждают новых владельцев о возможных последствиях их непродуманного решения.
Ну а пока что, если вы собираетесь покупать квартиру или дачу, есть смысл поторопиться и сделать это до 1 января 2005 года. Во-первых, продавцы недвижимости определенно захотят компенсировать 13%-й налог с продаж. Во-вторых, момент сейчас удачный: на вторичном рынке цены на квартиры снизились на 1,29%, а стоимость квадратного метра жилья – на 0,57%. И помните, что нотариусы плохого не посоветуют. Удачных покупок!
10.06.2004 13:29