«Золотые» метры

Тем более что текущие выборы президента Украины еще больше заострили внимание на этом вопросе.

И было отчего – квартиры на вторичном рынке Киева с 3 сентября по 1 ноября подорожали в среднем на 8,5%. Об этом свидетельствует анализ данных стоимости квартир, размещенных на портале «Недвижимость».

В частности, более всего выросли цены на однокомнатные квартиры – в среднем на 9,2%, до 943 долларов за квадратный метр. По самой высокой цене предлагались «однокомнатки» на Печерске (свыше 1330 долларов за квадратный метр), по самой низкой – в Деснянском районе (по 794 доллара за квадратный метр).

Двухкомнатные квартиры за два месяца выросли в цене в общем на 8,7% – до 996 долларов за квадратный метр. Так, самые дорогие квартиры этой категории выставлялись на продажу в Печерском и Голосеевском районах – по 1470 долларов и 1133 доллара за квадратный метр соответственно.

При этом на трехкомнатные квартиры зафиксирован рост цен в среднем на 8% – до 980 долларов за квадратный метр. Квартиры в Печерском районе Киева продавались в среднем по 1570 долларов за квадратный метр, в Деснянском – по 686 долларов за квадратный метр. По мнению экспертов, рост цен на жилье в Киеве обусловлен, прежде всего, налогообложением с 1 января 2005 года доходов от продажи квартир и другой недвижимости, а также политической неопределенностью в стране, связанной с президентскими выборами.

Существенен и тот факт, что с 1 января 2005 года вступают в силу нормы закона «О налоге с доходов физических лиц», регулирующие налогообложение доходов от продажи недвижимого имущества физических лиц.

В Киеве ежедневно 600 агентствами недвижимости осуществляется 200 – 250 операций по продаже на вторичном рынке жилья. Оборот вторичного рынка жилья в Украине в 2003 году увеличился до 4,5 миллиарда долларов.

Просто объясняется и рост цен на квартиры в домах первого периода индустриального домостроения – «хрущевках», а также старых панельных домах. Он вызван нехваткой на рынке квартир маленькой площади, которые пользуются спросом у молодых семей. Сегодня, например, остро ощущается спрос на однокомнатные квартиры площадью 35 квадратных метров, а не 60 квадратных метров, которые массово сейчас строятся, на двухкомнатные площадью 50 – 55 квадратных метров, а не 80 квадратных метров.

В то же время эксперты уверены, что со временем цены на старое жилье, особенно квартиры в панельных «хрущевках», все же снизятся. Поскольку цена в 1 тысячу долларов за 1 квадратный метр в такой «хрущевке» (тогда как в новом доме квадратный метр может стоить 800 долларов) не соответствует ни качеству строения, ни комфортности проживания в нем.

Есть и иной взгляд на проблему существенного подорожания «хрущевок». Этот тип жилья имеет в Киеве общую жилую площадь 7,5 миллиона квадратных метров. А в условиях уже давно и жестко ведущейся застройщиками войны за «места под башни» они превратились в настоящий Клондайк, золотое дно, на котором можно построить больше 12 миллионов квадратных метров жилья. По крайней мере, такие данные были приведены специалистами ГП «Институт Киевгенплан» на брифинге в Киевгоргосадминистрации. Лично главный архитектор столицы Василий Присяжнюк напомнил, что согласно Генеральному плану развития Киева, эти дома подлежат реконструкции или сносу. На «хрущевки» приходится около 15% столичного жилого фонда. Причем практически 80% таких зданий расположены возле метро.

Кстати о «хрущевской перестройке». На ближайшее время в Киеве запланирована комплексная реконструкция пятиэтажной жилой застройки в Днепровском районе (микрорайон «Соцгород» – ул. Краковская, Попудренко, Красноткацкая), в Печерском (на бульваре Дружбы народов и ул. Киквидзе), в Соломенском (в квартале, ограниченном улицами Лукашевича, Брюллова и Фурманова). В текущем году планируется начать отселение жильцов этих микрорайонов и приступить к предварительным работам. Также будут реконструированы «хрущевки» на Нивках (в районе улиц Щербакова и Стеценко), в Беличах, на Борщаговке (южная), в Дарнице (старая), районе ДВРЗ, Быковне, на Русановке, Воскресенке, в Бортничах.

Кстати, за все годы обещаний по «очеловечиванию» первых индивидуальных советских квартир пока в Украине реконструированы только две «хрущевки» – одна в Харькове и одна в Киеве.

Так что рост цен на украинском рынке недвижимости, по мнению экспертов, будет продолжаться до окончания президентских выборов. Аренда жилья в Украине продолжает дорожать. Ведь даже летом – в мертвый сезон – цена подскочила более чем на десять процентов. В осенний период, когда спрос на жилье повысился, ситуация заострилась еще больше, особенно в Киеве. Сейчас снять в столице однокомнатную квартиру с более или менее приличным условиями за 120 – 150 долларов практически невозможно.

«Спрос на аренду особенно однокомнатных и небольших двухкомнатных квартир значительно превышает предложение. Это связано с тем, что, например, в Киеве увеличился набор студентов в вузы. А общежитий не хватает», – отметил Александр Бондаренко, президент Ассоциации риэлтеров Украины.

Похожая ситуация и в других регионах. Правда, главной причиной подорожания эксперты называют инфляцию. Сначала поднялась стоимость квартир, а уже потом – аренды. Ведь стоимость аренды жилья зависит от номинальной стоимости жилья. Чем дороже стоимость на продаже, на рынке продаж, тем оно дороже будет при аренде. Это производное, которое рассчитывается по определенному коэффициенту. Эксперты прогнозируют, что ажиотаж на рынке недвижимости будет продолжаться месяц-два, то есть до окончания президентских выборов. Дальше ситуация должна стабилизироваться, но аренда уже вряд ли когда-то подешевеет.