И «на десерт» – ипотека

…с начала года выросла на первичном рынке на 41,6% (до $1281), на вторичном рынке — на 51,5% (до $1606). Только в августе недвижимость Киева подорожала в среднем на 8,8%. Стоимость жилья на вторичном рынке столицы выросла в июне на 7,8%, в июле-августе — в среднем, на 8,1%. При этом в одном только августе стоимость 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах возросла на 9,7%, в двухкомнатных — на 8,3%, в трехкомнатных — на 5,9%.

«Меняю доллары на метры»

Между тем, специалисты утверждают, что прогнозировать ситуацию на рынке недвижимости Украины до окончания выборов в Верховную Раду будет довольно сложно, поскольку здесь немаловажную роль играют и «политические факторы». Риелторы также отмечают повышенный спрос на жилье в Киеве, что является основным ценообразующим фактором.

Судя по всему, недвижимость, как и прежде, будет дорожать приблизительно на 1 - 1,5% в месяц, несмотря на отмену налогообложения операций по продаже недвижимости. Об этом недавно в одном из телеинтервью заявил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко. «Логично было бы, чтобы цены на жилье немного опустились, но этого не стоит ожидать. Могут только снизиться темпы роста: если в феврале рост цен показал 3%, то мы прогнозируем, что дальше рынок возвратится к прогнозируемым показателям - 1 - 1,5% в месяц», - отметил Бондаренко. При этом он добавил, что внесенными изменениями в бюджет-2005 на налогообложение операций по продаже недвижимости введен мораторий до 2006 года.

По словам Бондаренко, одним из главных факторов подорожания жилья станет укрепление гривны по отношению к доллару. «Потому, что люди, слыша заявления об обесценивании доллара, захотят избавиться от этой валюты. И куда ее девают? Запускают в недвижимость», - отметил он.

Кроме того, по словам президента ассоциации, повышение цен на первичном рынке, связанное с повышениями тарифов на железнодорожные перевозки, электроэнергии, металл и другие стройматериалы, окажет влияние и на рынок вторичный.

Банки-«стимуляторы»

Ни для кого не секрет, что структура капиталовложений украинцев в последнее время действительно сильно изменилась. Поскольку обычные банковские депозиты, к сожалению, становятся менее выгодными, граждане все чаще отдают предпочтение вложению своих средств в покупку жилья. Разумеется, с последующей его перепродажей.

Так что же происходит? Спрос на квартиры и соответственно рост цен на них, как оказывается, стимулируют банки, уменьшая кредитные ставки и, соответственно, улучшая условия заимствований. Исходя из этого, жилье становится все более доступным.

Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) выбрало 5 банков для реализации пилотного проекта по кредитованию покупки жилья. Среди них Правэкс-банк, ПриватБанк, Укрсиббанк, Укрсоцбанк и Укрэксимбанк. Рефинансирование предоставляемых банками кредитов на первом этапе будет осуществляться за счет средств уставного фонда ГИУ, который на данный момент составляет 20 млн. грн. В дальнейшем ГИУ будут привлекаться средства на внешнем и внутреннем рынке путем выпуска ценных бумаг. В рамках этого проекта кредиты физическим лицам на покупку жилья предоставляются на срок до 30 лет под 9,5% годовых на сумму, не превышающую 70% стоимости предмета залога.

Следует отметить, что деньги с депозитных счетов перевкладывались в недвижимость и раньше. Однако это были довольно солидные суммы. Но сегодня депозитные договоры почему-то не продлевают, даже если на счету $5-8 тыс. Все дело в том, что банки уменьшают первичный взнос при ипотечном кредитовании до 5 - 15% стоимости жилья. Поэтому подобных сумм вполне достаточно для того, чтобы получить кредит в банке и купить высокодоходное жилье.

Далека ты, ипотека, для простого человека…

В настоящий момент на рынке проявляются тенденции к снижению банковской ликвидности. «По прогнозам, уже осенью (то есть уже сейчас – Авт. ) большинство финучреждений будут вынуждены прибегнуть к повышению ставок по депозитам, в первую очередь - валютным. Таким образом, в настоящий момент целесообразно разместить средства на депозите сроком на 1 месяц, а по его истечении – перевложить деньги по более высоким ставкам», – отметил финансовый аналитик Андрей Онистрат.

По разным подсчетам, ставки по валютным вкладам могут вырасти в среднем на 0,5 - 1,5% годовых, поскольку финансисты в валютных ресурсах нуждаются больше, чем в национальной гривне.

О том, что в самое ближайшее время украинские банки могут резко ухудшить условия кредитования физических лиц под покупку жилья, заявил и начальник отдела выпуска финансовых инструментов «Укрсоцбанка» Эрик Найман. Он также считает, что причиной такой ситуации станет сокращение банковской ликвидности, прогнозируемое на сентябрь 2005 года. «Ухудшение ипотечного кредитования будет выражено значительным уменьшением кредитования, причем кредиты будут меньше по сумме и под более высокие процентные ставки и жесткие залоговые условия», — полагает эксперт.

Найман также уверен, что снижение объемов жилищного кредитования может привести к падению цен на недвижимость на 10 - 15% до конца нынешнего года: «Сегодня более 50% рынка держится на банковских кредитах. Если бы убрать эту «кредитную подпорку», цены на недвижимость давно бы уже остановились».

«Действительно, некоторые банки хоть открыто и не объявляют о прекращении выдачи ипотечных ссуд населению, вместе с тем ужесточают условия их предоставления, что, в принципе, может свидетельствовать о дефиците средств на кредитование», - заявляет глава управления Международного ипотечного банка Юрий Блащук. Он, конечно, заверил, что в целом ситуация не является критической, поскольку ресурсы, за счет которых финансируются ипотечные кредиты, могут формироваться из различных источников. И в основном это долгосрочные займы либо депозитные вклады населения.

Но так ли это? Сегодня украинцы, наученные горьким опытом и потерявшие все свои вклады при развале Советского Союза, вряд ли отдают свои деньги надолго. Банки кормятся, в основном, краткосрочными вкладами. И не абсурдная ли получается ситуация, когда большая часть долгосрочных кредитов перекрывается таким же количеством, но краткосрочных вкладов? Отчего путь рядового украинца к вожделенным «квадратам» отнюдь не становится более коротким и менее ухабистым…