…долевого строительства в Украине.
В пятницу, 19 мая, Шевченковский районный суд Киева вынес, без сомнения, историческое решение по иску обманутых вкладчиков группы компаний «Элита-Центр». Он признал неправомерной бездеятельность Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг, которая выразилась в отсутствии контроля за НИЦ «Прогресс», ООО СМУ «Химстрой», ЗАО «Строительно-инжиниринговая компания «БИК», обществами «Марс-1», «Компания «Элитастройинвест», «Интерпроект» (компании, входившие в «Элита-Центр»). Чтобы прийти к такому выводу, судьям понадобилось без малого двое суток…
Между тем говорить о восторжествовавшей справедливости по меньшей мере преждевременно: заместитель директора юридического департамента Госфинуслуг Галина Ткаченко заявила, что Комиссия не сможет выполнить решение суда о создании временной администрации, призванной решить вопрос о выполнении условий договоров о долевом участии в строительстве жилья, заключенных между инвесторами и компаниями группы «Элита-Центр».
«Они (компании группы "Элита-Центр") не были внесены в государственный реестр, не являлись финансовыми учреждениями. Какое мы отношение к ним имеем?» – спросила госпожа Ткаченко, пообещав в течение 10 дней обжаловать вынесенный вердикт в Апелляционном суде Киева.
Не вдаваясь в правовые коллизии спора и не пытаясь предсказать, каким будет решение вышестоящих инстанций Фемиды, отметим, что пока реально что-либо высудить у родного государства никому не удавалось. Даже несмотря на решения местных судов в пользу истца. Это понимают и сами инвесторы «Элита-центра», говоря о готовности в случае чего отстаивать свои права в международном Страсбургском суде. Где, как известно, дела слушаются годами…
Каким же образом правосудие способно повлиять на дальнейшее развитие жилищного строительства в Украине? Для начала отметим, что сейчас оно практически стопроцентно ведется на принципах долевого участия – возведение жилого дома одним крупным инвестором за свой счет с последующей продажей квартир никто не практикует. Жилплощадь полностью раскупается в период от рытья котлована под фундамент до начала отделочных работ. То есть цена вопроса – где поставить запятую в условной резолюции, вынесенной в заголовок, на самом деле намного выше, чем $100 млн. (такую сумму ущерба называют сами соинвесторы «Элита-центра», милиция приводит значительно меньшую цифру - $80 млн.). Ведь если вышестоящие инстанции подтвердят правоту Шевченковского суда, государству в лице Кабмина волей-неволей придется инициировать принятие законов, исключающих повторение подобных афер.
А иначе когда-нибудь весь госбюджет может уйти на возмещение ущерба пострадавшим. Тем более, что изобретать велосипед не придется: достаточно обратиться, например, к опыту Франции, где застройщику разрешается получать от дольщика на каждом этапе строительства строго определенную сумму. Например, до завершения фундаментных работ застройщик не может собирать более 5% предусмотренных договором средств.
Если же государственным структурам (в данном случае помимо Госфинуслуг это, прежде всего, Киевская горгосадминистрация) удастся отмежеваться от выдвинутых обвинений, никто из высокопоставленных чиновников пальцем не шевельнет, дабы исправить ситуацию и не допустить появления новых строительно-финансовых пирамид. К такому выводу можно прийти хотя бы на основании заявлений нового киевского мэра Леонида Черновецкого, по мнению которого повторение в столице махинаций, подобных «элитной», невозможно. Нет, Леонид Михайлович, конечно, пообещал, что КГГА совместно с Нацбанком разработает законопроект, определяющий схему ответственности банков перед частными инвесторами строительства жилья. Но когда это произойдет, он предусмотрительно не уточнил.
С одной стороны, идея вроде бы не лишена здравого смысла – раз уж банки выдают гражданам кредит, пусть они своими силами и проверяют, насколько надежным может быть данное вложение средств. Но кредиторы, понятное дело, не горят желанием взваливать на себя ответственность за возникающие риски. И тогда, в случае одобрения документа Верховной Радой, весьма вероятным представляется повторение российского сценария развития событий. Там с 1 марта 2005 года начал действовать принятый Госдумой федеральный закон №214-ФЗ, освобождающий от риска недостроя частных инвесторов. Все риски теперь лежат на застройщике. Он должен перед началом строительства предъявить местным властям такое количество собственных активов, которое при неблагоприятном исходе позволило бы рассчитаться с покупателями квартир.
И что же? «В 2004 году в России от соинвесторов по договорам долевого строительства было привлечено около $1,2 млрд., тогда как с марта 2005-го, с момента вступления в силу этого закона, был заключен всего один договор. Застройщики стали отказываться от долевого строительства и де-факто перешли на так называемые "серые" схемы, опять ставящие под удар покупателей нового жилья», – поясняет первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин.
То есть устранение государственного аппарата от контроля и ответственности позволило заинтересованным сторонам найти лазейку и вернуть все на круги своя. Причем проблема давно переросла статус «столичной»: сейчас Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам долевого строительства объединяет жителей более 50 крупных городов Подмосковья, а также Оренбурга, Воронежа и т.д.
Только от деятельности компании «Стройметресурс» в Челюскинском, Пушкине, Железнодорожном, Щербинке (все – Московская обл.) пострадали свыше 20 тыс. человек. Причем если киевская «Элита-центр» (число пострадавших около 1,5 тыс. человек) выглядит откровенно криминальной аферой, то «Стройметресурс» до поры до времени действительно могла считаться вполне надежной компанией: официально состояла в Союзе строителей Московской области и даже построила и сдала в эксплуатацию две жилых многоэтажки – в Щербинке и Железнодорожном. Что в итоге не спасло ее следующих клиентов от финансовых потерь. Так что совет рядовым гражданам - сначала непременно проверять, какие объекты данная фирма уже построила, и лишь потом отдавать свои кровные - далеко не всегда способен защитить.
Возвращаясь к нашей реальности, отметим, что для желающих купить жилье в кредит сейчас важно получить ответ на вопрос: случай с «Элита-центр» является чем-то из ряда вон выходящим или же это одно из звеньев системы? В последнее время в Украине выявлено несколько масштабных афер, связанных с покупкой строящегося жилья на первичном рынке.
Так, к 20 мая в УМВД Львовской области уже поступило 10 заявлений от обманутых граждан, которые на протяжении 2004-2005 годов внесли 595,5 тыс. грн. и $145 тыс. для строительства жилого дома в Шевченковском районе Львова, в итоге не получив ни квартир, ни денег. В Донецке на днях задержаны двое руководителей ООО «Социальная инициатива: Москва-Донецк», которое в сентябре 2004 года заключило инвестиционный контракт на строительство жилого дома в Донецке. Сумма контракта составила 5 млн. 527 тыс. грн. Однако после того, как 42 жителя области купили квартиры в строящемся доме, подрядная организация через суд признала инвестиционный договор с «Социальной инициативой» недействительным, в результате чего вкладчики остались без денег и без квартир. В результате проверки выяснилось, что ООО «Социальная инициатива: Москва-Донецк» перечислила подрядчику всего 711 тыс. грн. Остальные деньги, более 4 млн. грн., «ушли» в неизвестном направлении.
Так что заявление Л. Черновецкого о невозможности повторения строительных афер, подобных «элитной», мягко говоря, не выдерживает критики. При этом киевский мэр остается практически единственным высокопоставленным чиновником, который вообще хоть что-то говорит о данной проблеме. Руководители Нацбанка, Минстроя, Госфинуслуг предпочитают просто отмалчиваться.
Между тем некоторые юристы полагают, что гражданам, вложившим средства в новостройки, нереально вернуть деньги: «Ситуация достаточно сложная, − считает директор юридической фирмы "Corpus Juris" Денис Балакин. – Дело в том, что даже если подать в суд, то соинвесторов попросту признают партнерами, делящими все риски компании».
Остается добавить, что устранение государства от контроля за ситуацией на первичном рынке жилья действительно превращает покупку квартиры в строящемся доме в рискованную игру, некую разновидность «русской рулетки». И постепенное осознание этой истины потенциальными дольщиками неминуемо приведет к сокращению объемов рынка.
P.S. Любопытное совпадение: в тот же день, когда Шевченковский райсуд Киева принял решение в пользу пострадавших соинвесторов «Элита-центр», в Москве перед Домом правительства ОМОН разогнал демонстрацию обманутых дольщиков, требовавших встречи с представителями исполнительной власти. Не ожидает ли и нас подобный сценарий? Новые выборы-то не скоро…
25.05.2006 10:31