...земель сельскохозяйственного назначения, не забывая при этом постепенно повышать цены участков.
Замораторенный вопрос
Никакого чуда не случилось. Верховная Рада продлила мораторий до законодательного урегулирования отношений на рынке земли, т.е. вступления в силу законов о земельном кадастре и о рынке земли. Соответствующие законопроекты Кабмин должен до 1 апреля внести на рассмотрение парламента. При этом для подготовки, принятия и «обкатки» всех необходимых нормативных документов необходим как минимум год.
Земельный вопрос уже не раз становился причиной конфликта власти. Напомним, в январе 2007 года Рада продлила мораторий на продажу сельхозземель до 2008 года, преодолев вето Ющенко. Последовательность «земельных» взглядов можно отразить в кратком экскурсе. В течение почти всего 2007 года Ющенко исключал, что мораторий земли будет действовать в 2008 году. Чуть позже Гарант говорил, что намерен добиться снятия моратория с 1 января или 1 июля 2008 года. Уже в конце прошлого года Президент прогнозировал снятие моратория в 2009 году.
При этом Виктор Ющенко считает мораторий на продажу земли сельхозназначения причиной коррупции на земельном рынке. В этой связи можно отметить, что сам мораторий не может быть причиной, он является следствием законодательного неурегулирования земельного вопроса, и многим политическим силам (несмотря на их политические лозунги) такая ситуация вполне выгодна. Вернее, она выгодна определенным бизнес-структурам внутри партий, которые специализируются на ловле рыбы в мутной воде. При этом следует отметить, что практически все политические силы, включая БЮТ (интересная консолидация позиций с Президентом!), выступали за продление действия моратория. В частности, Блок Литвина выступает за запрет на продажу земли до 2010 года и ее инвентаризацию.
На этом фоне фракция блока НУНС, которая, очевидно, солидарна с позицией Виктора Андреевича, разразилась потоком земельных предложений. Депутат Роман Ткач предлагает запретить передачу иностранцам в собственность земли сельхозназначения, разрешить региональным администрациям передавать в собственность участки площадью до 10 га в лесном фонде, а также запретить внесение земельных паев в уставные фонды хозяйственных предприятий до принятия законов о рынке земли и земельном кадастре. А Ксения Ляпина предложила усовершенствовать бесплатную передачу земельных участков гражданам путем создания государственной контролирующей комиссии по вопросам земельных отношений и обоснования необходимости принятия госпрограммы разделения земель государственной и коммунальной собственностью и обеспечение на протяжении 2008-2011 годов разработки технической документации по землеустройству.
При всем этом боязнь украинских политиков скупки земли иностранцами в значительной мере преувеличена. Приход иностранных компаний на украинский рынок означает не только гибель в настоящее время во многом ущербного сельского хозяйства (планируемое вступление в ВТО, несмотря на все предпринимаемые меры по защите аграриев, увы, быстро покажет их конкурентоспособность), но и привлечение инвестиций, прогрессивных технологий агрообработки и хранения выращенной продукции. Кроме того, после отмены моратория на рынок попадет незначительная часть сельхозземель, поскольку в большей части они находятся в долгосрочной аренде.
Цены на землю
Всего в Украине более 60 млн. га земель, в том числе 41,8 млн. га составляют сельскохозяйственные земли, из них пахота - 33 млн. га. Стоимость земли в разных регионах и с разным инфраструктурным обеспечением (транспортные подъезды, наличие коммуникаций и т.д.) будут отличаться. Если, например, возле Кировограда спрос будет невелик, то в пригородах Киева по причине привлекательности и спрос, и цены будут «зашкаливать». Рост стоимости земли прямо влияет на цены на загородную недвижимость (коттеджное строительство, складские и торговые объекты и т.д.).
По данным компании SV-Development за 2007 год стоимость земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (коттеджную застройку) в Киевской области (11 районов) в среднем выросла на 67% с $2364 до $5864 за одну сотку.
Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области выглядит следующим образом:
1. Киево-Святошинский район - рост 70,02% (на $3 885) до $9 434/сотка
2. Обуховский район - рост 60,09% (на $2 781) до $7 408/сотка
3. Бориспольский район - рост 49,85% (на $1 953) до $5 871/сотка
4. Вышгородский район - рост 95,43% (на $2 557) до $5 236/сотка
5. Броварской район - рост 111,68% (на $2 508) до $4 754/сотка
6. Васильковский район - рост 69,43% (на $1 781) до $4 346/сотка
7. Бородянский район - рост 45,31% (на $740) до $2 374/сотка
8. Макаровский район - рост 46,71% (на $723) до $2 271/сотка
9. Кагарлыцкий район - рост 24,04% (на $273) до $1 409/сотка
10. Фастовский район - рост 16,82% (на $154) до $1 067/сотка
11. Барышевский район - рост 44,44% (на $312) до $1 013/сотка
Логика цен проста: чем дальше от столицы - тем дешевле. При этом указанная динамика роста цен на землю имеет определенную погрешность, так как учитывается стоимость, заявленная собственниками земли, а не цена реальных сделок, которые могут быть на порядок ниже в связи с торгом.
Рост стоимости земли формируется дефицитом подходящих земельных участков и высокой стоимостью тех, которые расположены в непосредственной близости от городов. Кроме того, многие участки не переведены под промышленную застройку, что также сдерживает инвесторов. Для склада нужна площадь до 10 га, а их также сложно найти, если речь идет о приобретении земли сельскохозяйственного назначения, так как приходится иметь дело с несколькими собственниками.
Следует сказать, что проведение земельной реформы поможет оживить кредитный рынок (у фермеров появится ликвидный залог), капитализацию агрокомпаний и приведет многим структурным изменениям в экономике страны. В частности, как отмечают эксперты рынка недвижимости, отмена моратория на продажу сельскохозяйственных земель может привести к повышению цен на недвижимость: с появлением значительного объема денежной массы, вырученной за реализованные земельные участки, возрастет желание населения инвестировать средства в недвижимость.
Земельные конфликты
Земельный вопрос не только в Киеве уже давно стал камнем преткновения и причиной различных конфликтов. Уже не только в Киеве и Севастополе мэрии постоянно конфликтуют с местными советами по поводу выделения участков. Гор- и райсоветы убеждены, что администрации незаконного выделяют землю, а те утверждают, что все в рамках закона, а депутаты стремятся не допускать в город крупных инвесторов, готовых вкладывать деньги в развитие.
В прошлом году в Обухове Киевской области в два «присеста» была выкрадена документация по земельным участкам района, что усложняет процесс идентификации собственников земли, в т.ч. в Конча-Заспе, где простые смертные недвижимостью, как правило, не владеют.
Кроме того, стоит вспомнить земельный конфликт в селах Счастливом и Гора Бориспольского района, где около 2 тыс. местных жителей остались по решению суда без земли, имея на руках государственные акты. По некоторым данным, на этих землях предполагалось строительство коттеджного городка элит-класса. Этот конфликт уже привел к убийству юриста, который участвовал в защите интересов жителей упомянутых населенных пунктов.
Естественно, что часть земель в Украине перешла в собственность в результате сомнительных схем, решения по которым могут быть обжалованы в судебном порядке. «Урегулирование» подобных ситуаций также требует немалых средств.
Кроме того, существует проблема изъятия частных земель для общественных потребностей. По рыночной логике, власти будут выкупать земли частных собственников по рыночной же цене. Решение проблемы состоит в принятии Верховной Радой соответствующего закона, что позволит реализовать проект строительства в Киевской области до 2012 года объездной дороги вокруг столицы, а непосредственно властям Киева позволит ускорить решение вопроса с отселением владельцев дач на Русановских и Воскресенских садах, которые попадают в зону строительства Подольского моста.
Другой аспект проблемы - конфликты могут возникать по причине отсутствия четких генеральных планов развития территорий, а то и просто из-за своеволия властей. Например, киевские власти претендуют на отдельные земли Киевской области. В свою очередь Киевская облгосадминистрация недавно без согласия властей города Украинка выделила земли для строительства, на которые последние имели собственные планы.
С учетом скорости принятия парламентом законодательных решений и грядущей напряженной борьбы можно ожидать, что в ближайшие год-два цивилизованный рынок земли в Украине не заработает, и, как и сейчас, на нем будут преобладать «теневые» схемы.
14.01.2008 11:00