Україна поступово переходить на новий рівень управління багатоквартирними будинками. З кожним роком все більше громадян відмовляються від послуг житлово-експлуатаційних організацій та беруть управління спільним житлом у власні руки за допомогою створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Однак і для ОСББ є деякі законні "табу", які робити не рекомендується, щоб не отримати тюремний строк.
Створити ОСББ, здатне керувати будинком на законних підставах, не так просто, як може здатися на перший погляд. Така організація повинна відповідати низці кваліфікаційних вимог Кабінету міністрів України, а саме "мати матеріально-технічну базу та інвестиційний потенціал", повідомляє УНН.
Хоча ідея зі створенням ОСББ має безліч плюсів, в українських реаліях новий рівень управління багатоквартирними будинками вже має негативний досвід.
Справа в тому, що створення ОСББ далеко не завжди може привести до підвищення якості житлово-комунальних послуг або ж до їх здешевлення при наявній якості. Більш того, ОСББ мають обмежений перелік компетенції. Наприклад, якщо мова йде про парковки, то ОСББ може претендувати тільки на ті, які є невід'ємною частиною житлового будинку. Якщо ж парковка є окремою спорудою, то при всьому бажанні ОСББ, жоден реєстратор не зафіксує його право на неї.
Нещодавно на столичній Оболоні стався випадок, який може служити прикладом того, як робити не можна при створенні ОСББ.
За адресою Героїв Сталінграда розташований будинок під номером 4. Це багатоповерховий і багатоквартирний "новобуд", який протягом більш ніж 10 років (з 2005 - ред.) обслуговувався ТОВ "Експлуатаційна компанія". Пізніше мешканці будинку вирішили створити ОСББ "Оазис-4", і ТОВ "Експлуатаційна компанія" перестала обслуговувати житловий будинок. Все б нічого, але після передачі прав ОСББ "Оазис-4" нові управлінці вирішили забрати під своє управління ще й паркінг для машин.
Будинок і підземний паркінг є різними і самостійними об'єктами. Це підтверджується відповідною документацією: актами введення в експлуатацію, актом передачі будинку з балансу забудовника на баланс ТОВ "Експлуатаційна компанія".
Отже, виникло резонне питання, чи може ОСББ "Оазис-4" претендувати на паркінг, яка не належить до категорії нежитлових приміщень багатоповерхового будинку.
Як пояснив УНН юрист Олександр Грищенко, відповідь на це питання потрібно шукати в законодавчих актах, де все це описано.
"Cам закон України про ОСББ не передбачає можливості створення такого об'єднання, оскільки підземний паркінг в цьому випадку не належить до самого дому і є окремим об'єктом нерухомого майна.
Тобто, мешканці будинку можуть створити ОСББ, що вони фактично і зробили, на базі тільки багатоповерхового будинку, і вони можуть бути співвласниками нежитлових приміщень, що є в цьому будинку. Але оскільки сам паркінг не належить до даного будинку, то юридично вони не мають права створити там ні ОСББ, ні здійснювати будь-яку іншу управлінську діяльність стосовно цього об'єкту", - пояснив юрист.
Згідно з розпорядженням Оболонської районної адміністрації, в 2007 році паркінгу присвоїли ту ж адресу, що і у житлового будинку (вул.Героїв Сталінграда, 4), після чого передали на обслуговування і експлуатацію ТОВ "Експлуатаційна компанія", яка здійснює експлуатацію паркінгу донині.
Незважаючи на спільну адресу, мешканці будинку 4 не можуть створити об'єднання власників паркомісць ще й тому, що такої організаційної форми просто не існує в класифікаторі, пояснила юрист Наталія Загоровська.
"Є класифікатор організаційно-правових форм господарювання, цим класифікатором таке об'єднання як" співвласники багатоквартирного будинку" існує, а ось об'єднання "співвласників машиномісць" в цьому класифікаторі немає. Тобто, законодавець не визначив таку організаційно-правову форму як об'єднання співвласників машиномісць, і їх зареєструвати як юридична особа не можна.
Крім того, саме цим паркінгом, крім мешканців багатоповерхового будинку за адресою Героїв Сталінграда, 4, користуються юрособи та мешканці інших будинків.
Мінрегіонбуд дає роз'яснення, що таке паркомісце, посилаючись на ДБН. Говориться про те, що машиномісця не можуть бути невід'ємною частиною будинку, вони не є житловим або допоміжним приміщенням будинку і, відповідно, власники окремих паркомісць і/або паркінгу не є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Машиномісце - це той об'єкт, який призначений для того, щоб там ставили автомобілі.
Мінрегіонбуд також говорить про те, що власники машиномісць не можуть брати участь в голосуванні при створенні ОСББ, тому що паркінги - це окремі об'єкти, і машиномісця не є невід'ємною частиною житлового будинку та голосу власників машиномісць не можуть враховуватися при створенні ОСББ.
Навіть 1 стаття закону про ОСББ визначає, що таке об'єднання створюється для того, щоб забезпечувати обслуговування та діяльність виключно вдома", - розповіла Н.Загоровська.
Думки мешканців будинку і власників паркомісць теж не можна назвати однозначними. Як виявилося, серед мешканців № є затяті противники сформованого ОСББ "Оазис-4". Так, Леся Гаасc назвала те, що відбувається, самозахопленням, а ОСББ - шкідниками і вимагачами.
"Ми не проти створення ОСББ, ЖЕКу або будь-якого управління. Ми живемо тут, в цьому будинку - значить, і велика частина часу нашого життя проходить в ньому! Я як власник квартир і паркомісця маю право брати участь в створенні кращої і комфортного життя для себе і своєї родини! І мені не зовсім зрозуміла політика нашого ОСББ, як збиралися голоси і як створювалося ОСББ.
Якщо подивитися на ситуацію з паркінгом - я вважаю, це рейдерське захоплення з боку ОСББ! Є група людей, однодумців, які нікого не допускають до кола інтересів своєї спільноти: самі призначають собі зарплати, самі займаються поліпшенням нашого будинку, не погоджуючи і не пропонуючи програму і проекти на майбутнє!
Наприклад, ми ініціювали питання економії коштів мешканців на оплату роботи бухгалтера. Ми запропонували свого бухгалтера з підприємства, зарплата якого на 5 тисяч дешевше. Тобто, економія в рік становила б 60 тисяч гривень. Після цього, мене і мою сім'ю звели в ранг ворогів ОСББ.
Я знаю юриста з нашого будинку, який пропонував свої послуги безплатно, а це ще 10 000 грн в місяць або 120 000 на рік. Виникає питання, хто ці 10 осіб, які збираються розпоряджатися нами і нашими грошима, створюючи зону комфорту для своїх інтересів, а не інтересів мешканців!
І ця група людей, зокрема юрист ОСББ при захопленні паркінгу і зборі підписів сказав мені: "Все хто не з нами - проти нас! Ви повинні прийняти думку більшості". Але ця більшість створюється насильно, примушуючи і залякуючи! Мене попередили, що якщо я не погоджуся з умовами нового правління, буду заходити в паркінг тільки з поліцією", - розповіла Л.Гаас.
У прокуратури теж на цей рахунок є своя думка. Справа в тому, що ОСББ, фактично не маючи стосунку до паркінгу, вже почало збирати гроші з власників паркомісць. При тому, що за послуги, будь це вивіз сміття, оренда землі або комунальні послуги, як і раніше платить ТОВ "Експлуатаційна компанія" як законна організація із експлуатація паркінгу.
Дії ОСББ в прокуратурі назвали перешкоджанням господарській діяльності ТОВ "Експлуатаційна компанія" і відкрили за цим фактом кримінальне провадження.
"Внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань кримінальне провадження про вчинення посадовими особами ОСББ" Оазис-4 "шляхом зловживання своїм службовим становищем, протидії законній господарській діяльності, а саме протиправного вимагання про припинення господарської діяльності, обмежуючи її, укладенням угоди, виконання якого заподіює матеріальний збиток ТОВ "Експлуатаційна компанія" за ознаками складу кримінального злочину, передбаченого ч.3 ст.206 КК України", - повідомили в прокуратурі.
Тепер посадовим особам ОСББ загрожує до 10 років позбавлення волі. Хоча всього цього можна було уникнути, вчасно проконсультувавшись з юристами і ознайомившись із законодавчими актами України.