Продажа-покупка земельного участка в Украине – гражданско-правовая сделка, которая оформляется письменным договором и регистрацией переходящего права собственности на землю в соответствующем реестре. Правильное оформление этой сделки должно учитывать всевозможные нюансы для того, чтобы избежать серьезных проблем, пишет Политека.
Какую землю в Украине можно продать и купить
На сегодняшний день в Украине уже 18 лет действует мораторий на продажу земли, который в очередной раз продлен до 1 января 2020 года. Несмотря на это, рынок земли в Украине функционирует: мораторий распространяется только на земли сельхозназначения, вся другая земля продается и покупается.
Никаких ограничений на продажу-покупку земли несельскохозяйственного назначения не существует. Можно продать и купить землю под застройку дома, автозаправки, магазина и многого другого. Можно продать и купить землю под ведение домашнего хозяйства, приусадебного участка, под сад возле своего дома, дачу.
Снятие моратория на рынке земли Украины снова встало на повестку дня после смены власти в Украине в 2019 году. Украина остается одной из 6 стран мира, где не работают рынки земли, из-за чего тормозится развитие экономики, снижается стоимость гектара земли. Прогноз эффекта снятия моратория таков: когда снимут ограничения на продажу сельхоз земель, заработает рынок земли, что будет стимулировать развитие экономики страны в целом и сельского хозяйства в частности, цены на продажу и стоимость аренды земли в стране резко возрастут, и собственники паев смогут в полной мере реализовать свое право на землю. На сегодняшний день закон о земле позволяет собственникам земельных участков обмениваться ими.
Договор покупки-продажи земельного участка
Форма договора о совершении сделки по продаже-покупке земельного участка по желанию сторон может быть простой или нотариальной. При этом типовой договор не обязательно регистрировать в государственных органах, но переход права собственности на землю от одного собственника к другому требует обязательной регистрации. Если в сделке по продаже земли участвует несовершеннолетний или недееспособный собственник, договор о покупке-продаже должен обязательно быть заверенным нотариально.
Если стороны решают оформить договор покупки-продажи нотариально, они должны знать, что регистрация такого договора возможна только в определенном нотариальном округе.
В договоре необходимо указать кадастровый номер и адрес земельного участка, его площадь, согласно правоустанавливающим документам. Нужно дать подробное описание участка, в котором, кроме кадастрового номера и площади, также будут указаны его местонахождение, категория и целевое назначение, цена. Также нужно указать, есть ли ограничения на этот участок, гарантии, что участок не является предметом залога и не арестован. Денежный расчет производится по соглашению сторон – до или после заключения договора и составления акта передачи земли. Акт передачи является неотъемлемой частью договора.
Как зарегистрировать право собственности на землю
Новый порядок регистрации прав собственности на землю, который действует с 2018 года, включает следующие этапы:
В первую очередь, необходимо взять выписку из государственного земельного кадастра со всеми данными о конкретном участке. Если в правоустанавливающих документах (договоре о купле-продаже, дарственной, свидетельстве о наследстве) есть информация о кадастровом номере, выписку можно не брать.
Сама процедура регистрации прав собственности на землю производится в местном центре предоставления услуг или у нотариуса в определенном нотариальном округе.
В пакет документов, который нужно подать в центр регистрации или предоставить нотариусу, должны входить:
- Выписка из государственного земельного кадастра,
- Паспорт заявителя и его копия,
- Идентификационный номер заявителя и его копия,
- Чек об оплате административного сбора, который составляет 0,1% от минимальной заработной платы,
- Правоустанавливающие документы на землю – договор купли-продажи, дарения или свидетельство о наследовании,
- Если заявление подает представитель, нужна доверенность на его имя и его документы – паспорт и ИНН.
Заявление на регистрацию рассматривается в течение пяти дней. Новый порядок определяет публикацию решения о получении права собственности на землю на сайте Министерства юстиции юридическим документом, удостоверяющим такое право. При желании собственник земли может получить распечатку решения, но без печатей и подписей.
Возможно и сокращение сроков рассмотрения заявления до нескольких часов. Сбор за регистрацию в таком случае будет больше.
После окончания регистрации новый собственник земли имеет все права распоряжаться ею по своему усмотрению.
Сколько стоит оформление сделки по продаже земли
Доход от продажи земельного участка облагается налогом. Также положены различные платы и пошлины за совершение сделки.
Налог на доход физических лиц оплачивается продавцом и составляет 0%, 5% или 18% в зависимости от различных обстоятельств.
Налог со сделки не платится, если для продавца это первая сделка за отчетный год и участок принадлежит ему более 3 лет.
В остальных случаях действуют такие ставки налогообложения:
- 5% налог платят граждане Украины.
- 18% налог платят иностранные граждане.
Но эти ставки действуют при следующих условиях:
Продаваемый участок был в собственности продавца менее трех лет или продавец участка продал больше одного объекта недвижимости на прошедший отчетный год. Также налог взымается, если площадь участка превышает установленную норму для безналоговой продажи.
От уплаты налога освобождаются граждане льготных категорий.
Военный сбор платится при взымании налога на доходы физических лиц, составляет 1,5%.
Государственная пошлина в размере 1% и гонорар нотариусу распределяется по соглашению сторон.
Также, согласно статей Закона Украины об НДС, в некоторых случаях взымается налог на добавленную стоимость.
Какие риски есть при покупке земельного участка
При покупке земельного участка следует обратить внимание на следующие нюансы. Прежде всего, необходимо покупать только приватизированный участок. Если вам пытаются продать неприватизированный участок, то речь идет о продаже права приватизации этого участка, а не самой земли. Прежде, чем стать владельцем этого участка, вам придется потратить на это много сил и времени, а также денег. Если вы готовы к этому, можно купить и неприватизированный участок, проделав всю работу по его приватизации самому. Но дешевле и проще приватизировать участок будет тому, кто пользуется ею на протяжении длительного времени. По закону, каждый гражданин Украины имеет право на бесплатную единоразовую приватизацию земельного участка в пределах определенных норм в зависимости от назначения участка.
Как проверить, приватизирован ли участок? Необходимо увидеть Акт на право собственности. Именно этот документ подтверждает приватизацию недвижимости. В нем указан собственник участка, характеристики самой недвижимости – площадь, месторасположение, целевое назначение, план). Документ подписан органами местной администрации и земельных ресурсов.
Второй момент, очень важный при покупке земли – целевое назначение участка. Если вы хотите купить землю под застройку, вам нужен участок с назначением жилищной и общественной застройки. Если вы планируете участок под сад, огород, дачу, вам нужно купить землю сельскохозяйственного назначения. Если вы построите на таком участке дом, то зарегистрироваться в нем вы не сможете. А изменить целевое назначение земельного участка довольно непросто, легче сказать – невозможно.
Отмена моратория на продажу земель может принести новые правила в процедуру оформления сделок по покупке-продаже земли.