Резко подорожавший в начале года доллар привел к ощутимому росту стоимости строящихся квадратных метров жилья. А вслед за ней увеличилось и число тех, кто отказался от покупки квартиры по новой цене, — у людей просто не хватало денег для оплаты новых взносов строителям. Потому они стали расторгать договоры инвестирования.
Чаще всего так поступали две категории инвесторов: те, кто оказался не готов к тому, что квартира обойдется в полтора раза дороже, а также те, кто не успел вовремя конвертировать валютные накопления.
Речь о случаях, когда люди сделали первый взнос, обменяв первую часть накопления еще по 30–35 грн/$, а вот уже оставшиеся сбережения переводили по 23 грн/$. Обычно из-за банков: они исполняли требования НБУ и выдавали людям деньги дозами — до эквивалента 15 тыс. грн. в сутки.
«В тот период многие покупатели, которые не успели или не сумели поменять имеющуюся у них валюту по максимально высокому курсу, часто отказывались от своих намерений в отношении приобретения недвижимости, несмотря на уже заключенные договора и частично внесенную оплату по договору», — рассказали нам в «Киевгорстрое».
Те же покупатели, чьи основные сбережения и доход исчислялись в гривне, после роста цен на квадраты поняли, что у них попросту нет возможности продолжать выплаты по рассрочке.
Впрочем, застройщики утверждают, что людей, желающих выйти из проекта до его ввода в эксплуатацию, пока не так уж и много. «Количество расторжений договоров в 2015 году увеличилось всего лишь на 0,3% по отношению к 2014 году.
Чаще это случалось в жилых комплексах эконом-класса, поскольку наименее обеспеченные слои населения острее ощутили на себе кризисные явления в экономике, — сказали нам в пресс-службе «Киевгорстроя».
В UDP признались, что обращений стало немного больше, но их все равно меньше 1% от общего количества сделок. «Мы находим альтернативные предложения в объектах, стараемся удержать клиента. По факту разрывы договоров единичные», — сказала нам руководитель отдела маркетинга и продаж компании UDP Олеся Перчак.
Специалисты считают, что основным аргументом оставаться в проекте для покупателя является инфляция. «Если инвесторы будут расторгать договора, которые заключали год-два назад, то очевидны большие потери. Потому покупатели не особо хотят это делать, если есть хотя бы минимальный шанс получения квартиры», — прокомментировал «Вестям» ситуацию юрист ЮК Constructive Lawyers Александр Босенко.
При этом они отмечают, что количество желающих выйти из инвестиции и вернуть свои средства будет расти. По крайней мере, в столице. «В связи с постановлениями КГГА об остановке строительства ряда жилых комплексов в начале 2015 г. наметилась тенденция выходов частных инвесторов из инвестиционных проектов», — сообщила «Вестям» юрист АО «Правовая группа «Доминион» Ирина Столярчук.
ВЫЙТИ ИЗ ПРОЕКТА
В действующем законодательстве для строителей никто не утвердил единых правил, как должен происходить выход инвестора из проекта. Все регулируется договорами каждой строительной компанией с клиентами.
Законодательно прописаны лишь общие постулаты. Инвестиционные договоры (в том числе заключенные с Фондами финансирования строительства и Фондами операций с недвижимостью, которые имеют исключительное право привлекать деньги физлиц для постройки жилья) позволяется расторгать по согласию сторон, в одностороннем порядке (если такая возможность предусмотрена договором или законом) и по решению суда.
«В некоторых договорах не обозначена возможность инвестора в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои инвестиции. В этом случае выход из проекта считается спором, решение которого происходит только в судебном порядке», — объяснил «Вестям» руководитель отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
Чаще всего инвесторы-физлица пользуются первым путем (по согласию сторон) или при помощи уступки права требования. Проще говоря, продавая свое недостроенное жилье вместе с вложенными в него деньгами другому человеку, который способен доплатить остаток суммы за жилье и получит квартиру в собственность, когда ее достроят.
В теории у человека, у которого не хватает денег на подорожавшее жилье, есть еще одна возможность — выбрать у застройщика другую квартиру. Поменьше и подешевле.
В некоторых договорах предусмотрена также возможность расторжения договора исключительно по инициативе застройщика, если инвестор не выполнил финансовые обязательства по договору. Более того, в этом случае ему еще и начисляется штраф по двойной учетной ставке НБУ (60% годовых) на сумму невыполненных обязательств за каждый день просрочки.
«То есть если инвестор заключил договор и должен застройщику, например, 50 тыс. грн, то при несвоевременной уплате ему начисляется пеня в размере 60% годовых за каждый день просрочки. А если застройщик решит расторгнуть договор, потому что у инвестора накопились долги, то штраф вычитается из той суммы, которую инвестор уже внес. То есть обратно на руки он получит свои деньги минус все санкции», — пояснил Шостя.
При этом для одностороннего расторжения договора застройщику зачастую достаточно послать письмо инвестору. «Если сделка подлежит государственной регистрации (к примеру, у нотариуса), то и соглашение о расторжении договора должно «пройти через нотариуса». Если нет — достаточно и простого письма», — сообщил Александр Босенко.
ДЕНЬГИ ЖДАТЬ ДВА ГОДА
Больше всего пострадать при расторжении договора могут члены кооперативов. Согласно закону Украины «О кооперации», при досрочном расторжении договора паевые взносы за жилье возвращаются члену кооператива в соответствии с его уставом.
«Как правило, в уставах жилых строительных кооперативов (ЖСК) предусмотрено, что в случае добровольного выхода или исключения ассоциированного члена из кооператива стоимость пая возвращается в течение двух лет после подачи заявления. Причем стоимость пая определяется кооперативом на момент подачи заявления о выходе, а не на момент его возврата», — объяснила юрист АО «Правовая группа «Доминион» Ирина Столярчук.
То есть если деньги вы вкладывали в гривне, а инфляция за два года составила двузначное число, то к моменту возврата денег приобрести за них можно будет только подержанный автомобиль. Причем если в уставе не предусмотрена ответственность кооператива за несвоевременное возвращение пая (а такое возможно), то требовать справедливости бессмысленно.
«Права инвестора в кооперативе фактически не защищены. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств на стадии строительства, а позднее ЖСК на стадии обслуживания судебная защита члена кооператива нередко практически невозможна ввиду того, что ЖСК просто не выдают на руки своим членам документов, необходимых для суда», — рассказала Столярчук.
Еще один момент: в соответствии со ст. 19 Закона Украины «О кооперации» именно кооператив является собственником здания, поэтому он может взять кредит в банке, передав в залог объект незавершенного строительства или имущественные права на него — именно те квартиры, за которые люди внесли свои средства.
В то же время до полного погашения кредита кооператив не может без согласия банка передать квартиру ее покупателям — для оформления прав собственности. А значит, без согласия банка выйти из кооператива и получить свои средства обратно тоже нельзя.
МИНУС 30%
Расторжение договора по согласию сторон происходит так: инвестор письменно предупреждает застройщика о расторжении договора, подписывает двухстороннее соглашение с указанием срока возврата денежных средств и ждет своих денег.
Сколько он на этом потеряет и за что дополнительно заплатит, зависит от условий договора. «Например, в договорах участия в фонде финансирования строительства (ФФС) обычно есть такой пункт, как оплата управителю за оформление отказа от участия в финансировании строительства. Цена вопроса — 5% от стоимости объекта инвестирования из расчета цены квадратного метра на день подачи заявления об отказе от участия», — пояснил Шостя.
А еще есть штрафные санкции застройщика за расторжение договора: от 3% до 30% стоимости квартиры на момент подачи заявления. «Киевгорстрой», например, возвращает покупателю на его расчетный счет все фактически внесенные средства по договору за вычетом 5% в качестве штрафа.
Деньги, по словам застройщиков, возвращаются в разные сроки: у UDP — в течение 60 дней, у Ковальской прописан срок до 90 дней. «Но в 99% зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора совершается в кратчайшее время. А именно в течение 15 банковских дней», — заверила менеджер по маркетингу ПСГ «Ковальская» Юлия Турко.
Иногда в договорах предусматривается, что в случае расторжения договора по вине или инициативе инвестора деньги возвращаются только после повторной реализации квартиры новому покупателю или после окончания строительства. Особенно это характерно для договоров ФФС.
«При этом в большинстве случаев без содействия застройщика самостоятельно узнать информацию о повторной реализации квартиры практически невозможно», — признал Александр Босенко. То есть даже при успешном завершении проекта ожидание денег может растянуться на полгода и дольше.
НАЙТИ НОВОГО ПОКУПАТЕЛЯ
Чтобы не отдавать поиски нового покупателя на милость застройщика, придумана возможность смены стороны по договору третьему лицу (она же уступка права требования). Она регулируется ст. 512–519 Гражданского кодекса. Чтобы провести такую процедуру, нужно письменно сообщить застройщику о намерениях выйти из инвестпроекта путем уступки своего права — это первый шаг.
Второй — получить от застройщика согласие на такой маневр. Третий — найти нового покупателя и подписать соглашение о смене стороны по договору. Последнее — заплатить застройщику вознаграждение за смену собственника (если это прописано в договоре).
Инвестор «Киевгорстроя», например, если он оплатил не всю стоимость жилья, за оформление договора уступки прав и обязательств должен выложить компании в качестве вознаграждения 2% от стоимости объекта переуступки. Если же покупатель полностью оплатил квартиру или переуступка осуществляется на родственников покупателя (на одного из супругов, на родителей, на детей), то договор уступки прав и обязательств оформляется бесплатно.
У ПСГ «Ковальская» цена переуступки прямым родственникам — 1% стоимости объекта, всем остальным — 5%.
Но в целом по рынку, если права переуступают лицам первой группы родства (дети, супруг или родители), то вознаграждение застройщику платится в размере от 0,1 до 1% от цены договора, а если посторонним людям — в среднем 3%.
После этого новый кредитор (покупатель) получает документы по договору (сам договор, подтверждения оплаты и т. п.), платит застройщику положенную сумму, а строитель возвращает деньги первичному инвестору, выходящему из проекта.
А вот у UDP механизм переуступки прав действует только тогда, когда квартира полностью выкуплена. «В этом случае компания-застройщик расторгает договор с прежним инвестором, а с новым собственником заключает», — пояснила нам PR-менеджер UDP Галина Мартыненко.
ОБМЕН НА ДРУГУЮ КВАРТИРУ
Этот вариант самый комфортный как для застройщика, который не должен отдавать денег, так и для покупателя, который все-таки получает новое жилье. Причем менять можно как на меньшую (или более дешевую), так и на большую (или более дорогую) жилплощадь в любом из объектов застройщика.
У «Киевгорстроя», к примеру, если покупатель хочет поменять более дешевое жилье на более дорогое (более чем на 100 тыс. грн), он освобождается от уплаты вознаграждения компании.
Если же разница меньше 100 тыс. грн, покупатель оплачивает компании в качестве вознаграждения 1% от стоимости «старой» квартиры.
А если стоимость объекта недвижимости, на которую хотят поменяться, меньше стоимости первоначальной, компенсация застройщику составит 2% от стоимости той квартиры, от которой отказались.
ИЛИ ДЕНЬГИ, ИЛИ ЖИЛЬЕ
Чтобы уменьшить риски в первую очередь — финансовые, нужно тщательно подойти к составлению договора и прописать в нем максимальное количество возможных ситуаций и выхода из них в своих интересах. По крайней мере, постараться проговорить с застройщиком отход от типового соглашения.
«В самом договоре предусматривайте выгодные условия возврата денег, штрафные санкции для застройщика, обязательный учет индекса инфляции и т. п.», — советует Александр Босенко.
Кстати, во многих договорах предусмотрены санкции за расторжение, и опротестовать их в суде невозможно, поэтому менять их нужно до подписания.
Также юристы предупреждают, что с момента расторжения договора вы теряете права требовать от застройщика квартиру, но зато приобретаете риск неполучения денег обратно.
То есть, чтобы не остаться и без того и другого, в соглашении о расторжении договора стоит указать, что оно вступает в силу только после возврата застройщиком инвестору средств. «Таким образом, вы сохраняете право требовать от застройщика жилье до тех пор, пока он полностью не выплатит вам деньги», — уточнил Босенко.