Отныне, в соответствии с этими, не к ночи упомянутыми, нормами, стройкомпаниям придется возводить за свой счет не только жилье, но и обустраивать инфраструктуру вокруг домов. То есть инвесторы теперь должны будут вкладывать деньги не только в строительство домов, но еще и в школы, детсады, объекты сферы обслуживания и соцкультбыта.
Сейчас строительный бизнес является одной из отраслей, наиболее нагруженной дополнительными отчислениями. А ведь в качестве инвесторов выступают люди, которые сами для себя строят жилье. При этом стройкомпаниями сооружаются и инженерные сети, и тепловые магистрали. Более того, строительство жилья на массивах не приносит большой прибыли, и строители работают там на пределе рентабельности. Однако Главным управлением градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды установлено новое требование – комплексное формирование застройки, где решены вопросы со школами, детсадами, торговлей, бытовым обслуживанием, спортом, транспортом, парковками, местами для отдыха, вплоть до площадок выгула собак. Поэтому не удивительно, что цены на квартиры стремительно ползут вверх.
Ныне самое дешевое жилье в Киеве – 700 долларов за 1 квадратный метр, потолок же теряется где-то в облаках. В среднем в центре уже набегает и 3 тысячи долларов за квадратный метр. В цене «сидит» не только стоимость возведения жилья, но и стоимость земли, долевого участия города, проекта, банковских и девелоперских услуг. Стоимость самих строительных работ в общей себестоимости может достигать не более 50%.
Участников строительного процесса несколько: заказчик, подрядчик, непосредственный исполнитель проекта. На специальные работы подрядчик приглашает субподрядчиков – фирмы и организации, специализирующиеся на отдельных видах работ. Все участники строительства несут консолидированную ответственность за сроки выполнения работ, но договор инвестор заключает именно с заказчиком. Затраты заказчика составляют от 10 до 20% стоимости подрядных работ. Для дома среднего класса, средних потребительских свойств они находятся на уровне чуть более 13%. Для сравнения: в элитных домах, где предусматриваются дополнительные технологические решения, установка дорогостоящего оборудования, эта цифра существенно выше.
Компенсация владельцу площадки составляет не менее 12% от стоимости возведения здания, отчисления на развитие городской инфраструктуры и социальной сферы – 4,2% (в центральных районах значительно больше), районные администрации предусматривают участие застройщика в развитии района (10% и больше).
Сегодня в городе практически нет готовых участков под строительство. Под словом «готовые» подразумеваются такие участки, которые не требуют дополнительных затрат, связанных с отселением жителей с участка застройки, инженерной подготовки территорий (все участки Левобережья требуют гидронамыва или завоза грунта, что еще дороже), а также дополнительного благоустройства внутриквартального пространства. Размеры таких трат индивидуальны для каждого дома, но не менее 4 – 5% от стоимости возведения здания. Если же присутствует весь «букет» (и отселение частного сектора, и гидронамыв) – то и все 8 – 10%.
Обязательно отчисление 5% построенного жилья в районах массовой застройки для обеспечения малоимущих и социально незащищенных граждан жильем. Еще 2% направляется на так называемое «служебное» жилье. Но и это еще не полный перечень трат, входящих в цену.
Одна из основных трат – выполнение технических условий инженерных служб города, т.е. строительство магистральных сетей. В застроенной части города практически нет свободных мощностей инженерных коммуникаций. Каждое новое сооружение требует прокладки или перекладки больших или малых объемов инженерных сетей. Для новых домов и микрорайонов проблема еще более сложная: все коммуникации необходимо прокладывать заново. А ведь нужны они только для этих конкретных домов, и подобные траты обоснованы. В среднем затраты на строительство внеквартирных инженерных коммуникаций составляют 4 – 5% от стоимости возведения здания.
С одной стороны, требование комплексной застройки понятно. С другой – оно осуществимо лишь при наличии одного крупного инвестора. Например, на строительство школ в Харьковском районе «Киевгорстрой» с 2001 года уже направил почти 14 миллионов гривен, завершил строительство гимназии и общеобразовательной школы на Позняках и на массиве Осокорки. Если же компания строит один-два дома в год, вряд ли ей это будет по силам. Если же участок строительства разделен между несколькими инвесторами, также нет механизма долевого участия в таких проектах.
Чиновники настроены решительно: районные власти вместе с застройщиками должны регулировать вопросы развития необходимой социальной инфраструктуры. А город будет регулировать эти процессы путем выдачи разрешений на строительство, утверждения проектов и т.д. С другой стороны, недавно киевский мэр Александр Омельченко говорил, что, в частности, при реконструкции «хрущевок», если выполнить все работы в комплексе плюс отселить жильцов, строительство будет не только на пределе рентабельности, но станет убыточным. Посему, пообещал мэр, часть работ будет финансироваться из городского бюджета.
И напоследок, Правила застройки – не окончательный документ, под него будут разрабатываться детальные планы территорий, которые и определят, где и какие объекты социальной инфраструктуры должны быть. Но ДПТ появятся не раньше 2006 года. Пока же все остается по-прежнему.