...снег. Однако рынок, с наступлением кризиса ставший похожим на зомби – живой труп – начал шевелиться: «кое-где у нас порой» что-то покупают.

Цены устоят

«Стали неплохо покупать 1-2-комнатные, притом не самые убогие «гостинки» и «хрущебы», а панельки 80-90-х годов, – утверждает директор АН «Аякс» Борис Егизарян. – Хорошую «единичку» за $50 тыс. и «двушку» за $70 тыс. уже непросто найти. Люди, накопившие деньги или сумевшие забрать банковские вклады, берут жилье для себя или с целью капвложения. Продавцы воспряли духом, поэтому в марте удешевления не будет. Если банки возобновят ипотеку и станет больше покупателей, продавцы попытаются даже поднять цены. Но если жилкредитов нет – «привет»: с апреля снова пойдет спад спроса и цен».

Кто-то сомневается, что будет «привет»? Банкам сейчас не до выдачи новых ипотечных кредитов – им бы по прежним платежи выбивать (многих заемщиков кризис сделал нищими), да самим в трубу не вылететь.

«Пошли покупки в низшем ценовом сегменте: берут 1-ком. по $40-50 тыс., 2-ком. по $60-70 тыс., а вот 3-ком. даже по $90-100 тыс. почти никого не интересуют, – констатирует директор АН «С.I.Т.» Эдуард Бразас. – Ожидаемого оживления рынка нет, сделок в 10 раз меньше, чем было в 2008-м – до 200 в месяц по Киеву. И в марте активности не будет. Но для дальнейшего падения цен я причин не вижу: все плохое уже случилось. Советую покупателям брать сейчас, торговаться, но... на самых дешевых квартирах вам не уступят».

Неправда, проверено – уступают $1-3 тыс. и на самых доступных 1-2-комнатных. А касаемо «плохого» – кризис, как серпантин, еще не раскрутился, и конца ему, простите за тавтологию, до конца года не предвидится. Значит...

...цены упадут!

Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк поведал: «Спрос действительно появился, но только на самое дешевое жилье – есть сделки по «единичкам» стоимостью $50 тыс. На них можно выторговать до $2 тыс., а вот на «двушке» за $70 тыс. уступят $3-5 тыс., на «трешке» за $100 тыс. – $6-8 тыс. И это не предел: предложение на порядок выше спроса, цены будут падать».

Виктор Несин, директор АН «Кварт-сервис», говорит: «Раньше по ипотеке покупали 70% квартир, а сейчас – ноль, банки займы не дают. И вряд ли кредитование возобновится в ближайшие полгода. Граждане-покупатели с наличными деньгами обеспечили сиюминутное оживление мертвого рынка – показательно, что в БТИ, выдающем справки-характеристики на жилье, снова появились очереди. Однако эта волна покупателей скоро схлынет, и что дальше? Большинство людей выжидают, и они правы – думаю, стоимость всей «вторички» в марте упадет еще на 10%. Значит, по минимуму, 1-ком. пойдут по $40 тыс., 2-ком. – по $60 тыс., 3-ком. – по $80 тыс. Возможно, это и станет нижней точкой падения цен. Многих владельцев напугало резкое удешевление жилья, они сняли его с продажи в надежде, что кризис скоро закончится и цены опять пойдут вверх».

Ой, фантастика! Конца-края кризису пока не видать. И рынок-зомби будет помалу оживать, только если продавцы продолжат умерять аппетиты хотя бы на 5-10% в месяц.

Самые дешевые

Большинство «демократичных» вариантов предлагают в хрущевках, зато можно выторговать еще $1-2 тысячи.

1-комнатные

$27 тыс. Соломенский р-н, ул Новополевая, 19/13,5/4 кв. м
$28 тыс. Оболонский р-н, ул. 8 Марта, 20/12/5 кв. м
$30 тыс. Днепровский р-н, бул. Гашека, 27/19/5 кв. м

2-комнатные

$48 тыс. Деснянский р-н, ул, Милютенко, 45/30/7 кв. м
$50 тыс. Деснянский р-н, пр. Маяковского, 50/28/8 кв. м
$52 тыс. Днепровский р-н, ул. Красноткацкая, 42/29/6 кв. м

3-комнатные

$65 тыс. Днепровский р-н, ул. Тампере, 55/44/7 кв. м
$67 тыс. Оболонский р-н, ул. Героев Днепра, 72/52/8 кв. м
$69 тыс. Шевченковский р-н, ул. Краснодарская, 62/41/7 кв. м

Новострой: застой обернется резким удешевлением

Новостройки – в коме: к концу 2008-го было заморожено 60% домов, а сегодня – уже 90%. Застройщикам – полбеды: не закончат, так законсервируют до лучших времен или вовсе бросят. А каково людям, вложившим свои кровные в такие «руины»?

Дабы обеспечить достройку домов, готовых на 70% и более, Кабмин выделяет 3 млрд. грн. (даже по скромным оценкам Минстроя нужно 14 млрд.). Послезавтра сей пирог – точнее, пирожок – на заседании КМ будут делить между стройкомпаниями.

«Не верю, что этот мизер оживит стройки и что вернется доверие людей, обжегшихся на вложениях в замороженные дома, – резюмирует директор консалтинговой компании Building&Live Development Виктор Распутный. – Сейчас почти ничего не строится и не продается. И не будет, пока не возобновятся ипотечные кредиты и люди не убедятся, что дома сдаются в эксплуатацию. Но в этом году не увидим ни кредитов, ни массового завершения строек: «первичка» останется мертвой».

Интересно, что застройщики почти не снижают стоимость «метров», притом что покупателей у них – кот наплакал. «Явочным порядком можно добиться скидки 10-15%, но только на квартиры в домах экономкласса, а не в «элитке», несмотря на почти нулевой спрос, – говорит руководитель инвестотдела консалтинговой фирмы «НовоБудова» Дмиторий Колиснык. – Но при любых скидках я не советую покупать жилье в доме с готовностью менее 90%, иначе огромный риск, что он будет заморожен».

«Только в сданных домах можно покупать квартиры, – вторит ведущий специалист консалтинговой компании «Канзас» Денис Морозов. – И не дороже чем по $1000/кв. м: застройщики вполне могут снизить цены на 20-30%, учитывая, что стройматериалы и рабсила с начала кризиса подешевели в 1,5 раза. Впрочем, и по такой цене в условиях массового безденежья и отсутствия ипотечных кредитов будут лишь единичные покупки».

«А сегодня и покупать нечего, 1-2-ком. квартир на продажу в готовых домах экономкласса практически нет, – утверждает директор девелоперской компании Slav-Invest Милан Паевич. – В этом году не произойдет размораживания объектов: вряд ли правительство реально выделит на них деньги. Как следствие, увидим серьезный дефицит такого жилья, и цены на него не снизятся».

Независимый аналитик Ярослав Цуканов возражает: «Пускай строители не пугают дефицитом – на 1,5-2 года желающим хватит квартир, продаваемых хозяевами в уже сданных новых домах. И цены у частников обычно ниже, чем у строителей. А последним, думаю, придется их резко опустить, до $700-800/кв. м. Да, это лишь немного выше себестоимости, снизившейся благодаря удешевлению стройматериалов и рабочих рук до $500-600, но только такой «демпинг» в условиях кризиса сможет привлечь покупателей».

Аренда: самая доступная – по $200, а будет и по $120

Тысячи квартир месяцами «висят» на рынке в тщетном ожидании покупателей. Отчаявшись их продать или не желая отдавать за бесценок, многие хозяева переключаются на сдачу в аренду – дескать, переживем кризис, дождемся нового всплеска спроса – а уж тогда сорвем куш на продаже. По данным независимого портала «Недвижимость», только за прошлую неделю количество сдаваемых квартир выросло на 7,5%. Однако при таком лавинообразном росте предложения, как мы убедились, «тарифы» на съемные «метры» остались на уровне января. Зато появилось гораздо больше недорогих «хатынок».

Брокер из АН «Практика риелти» Александр Поляков откровенно рассказал, что проходящая через него 29-метровая «единичка» – не ахти: ремонт по ней плачет, мебели нет. Зато уместен торг в пределах 100-200 грн. «Спрос по сравнению с декабрем заметно упал, хорошо, если в неделю пристроишь 1 квартиру, – откровенничает специалист. – И все же, мне кажется, весной аренда не подешевеет: все новостройки стоят, «вторичка» почти не продается – люди останутся квартиросъемщиками». Замечаете противоречие? Пусть даже не меньше станет постояльцев, но при растущем-то предложении и падающем спросе вряд ли хозяева устоят – придется им в борьбе за клиентов идти на уступки.

Выставленная за валюту 40-метровка, по словам риелтора И. из АН «Огни Троещины», – просто сказка: отменно меблированная, с TV, холодильником, интернетом. «Торговаться всегда можно, особенно если хозяин уже устал от просмотров, но причин для массового удешевления я не вижу, – говорит брокер. – Станут возвращаться из-за границы украинцы, потерявшие там работу, весной в Киев потянутся строители, если стройки оживут: спрос на аренду вырастет».

Аргументы не выдерживают критики. Гастарбайтеры – в основном уроженцы Западной Украины, чего ради им в Киев ехать, где с работой тоже напряженка? Да и стройки весной уж точно не оживут, в лучшем случае – осенью.

Интересно, что брокеры обеих квартир, выставленных за такую цену (одна – «полный фарш», другая – почти пустая), оказались единомышленницами. Валентина Гурняк из АН «Грааль-Р» говорит: «Оживления нет и не предвидится. Многие квартиры по 2 месяца «висят», хозяева теряют деньги. Некуда им деваться: будут уступать, я думаю – на треть от заявленной цены». «Спроса мало, и денег у людей все меньше, так что, считаю, за весну аренда подешевеет в среднем на 30-40%. Появятся квартиры и по $120», – полагает Неля И. из АН «Феникс-2000».