...самых дешевых 1-2-комнатных хрущевок и «брежневок», и при этом они уходят за 1-2 недели. В 2008-м люди игнорировали малометражки, ибо могли взять кредиты на более достойное пристанище, но, ввиду отсутствия ипотеки, они теперь в фаворе.
Всплеск спроса – временный
«Оживление пошло за счет отложенного спроса, – утверждает 1-й вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Сергей Злыдень. – Основные покупатели – те, кто ждал ценового «дна», а оно почти достигнуто. Имея $35-45 тыс. на первый взнос для ипотеки и убедившись, что она замерла, они переключились на покупку «единичек». Их поставляют те, кто, продавая малометражки, хотят улучшить свои жилищные условия: добавив накопленных денег или сумев получить депозит, они разбирают «двушки» по $60-70 тыс. На май прогнозирую стабильность цен, а осенью возможен и скачок за счет возобновления ипотеки и соответствующего вброса денег на рынок: люди, ищущие квартиры по $40-50 тыс., увидят их по $60-70 тыс.».
Маловероятный сценарий. Ипотеку в этом году банки вряд ли реанимируют – им бы с прежними должниками разобраться, а денег на новые займы взять неоткуда. Узкая же прослойка людей, способных купить за свои кровные, иссякнет за месяц-два. Поэтому нынешний спрос упадет и удешевление возобновится. Более того, другие эксперты не согласны, что ценовое дно достигнуто. По мнению директора АН «Аякс» Борис Егизарян, это произойдет в конце года.
«Кризис продолжится, денег у людей станет еще меньше и стоимость жилья будет резко падать, – объясняет эксперт. – В ноябре-декабре в спальных районах «единички» будут продавать по $20 тыс., «двушки» – по $30 тыс., «трешки» – по $45-50 тыс.».
Что касается ближайших перспектив, то большинство экспертов уверены, в июне цены снова начнут падать.
«Спрос упадет в 2-3 раза, а цены – на 5%», – считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк.
«Как подcкочили в цене дешевые квартиры на 5%, так и упадут в июне до уровня марта», – говорит Борис Егизарян.
Значит, с лета «единички» подешевеют на $2 тыс. – до 43, «двушки» – на $3 тыс., до 57, а «трешки» – на $4 тыс., до 76.
Конфискат не повлияет
Упомянутые, а равно и неназванные опрошенные риелторы считают, что залоговые квартиры, по которым должники не могут рассчитаться с банками, не станут детонатором падения цен. Банки их выставляют в мизерном количестве и по ценам, не ниже средних. Банки не заинтересованы в выбросе большого числа залогов, который обвалит стоимость на рынке. Ведь при этом они выручат намного меньше, чем выдали по кредитам и останутся наедине с неплатежеспособными должниками.
Самые доступные
Самое дешевое жилье – махонькие гостинки – с марта подорожали на $5-7 тысяч. «Улетают» они почти сразу после объявления о продаже, и торг неуместен: у хозяев очередь на просмотры стоит. Цена скромных «двушек» поднялась на $3-5 тыс., зато на столько же упала стоимость «трешек»: их могут купить немногие.
Первичка: сбрось $200 за «квадрат» и строй малометражки
«Первичка» – в загоне, заморожено уже 90% новостроя. В неготовых домах резонно квартиры не покупают – риск незавершения огромный, доводят до ума лишь единичные объекты. Но и в них жилье простаивает, ибо своих денег на обширные квартиры у людей нет (а еще ведь нужно $20-30 тыс. на приведение голых стен в жилое состояние), о кредитах же можно лишь мечтать.
Антикризисный закон, по которому Кабмин обязался дать 3 млрд. грн. на завершение домов с готовностью не менее 70% (по оценке Минстроя, надо минимум 14 млрд.), все больше походит на голый популизм.
«Деньги не только реально не выделены, но и нет прозрачного механизма определения объектов, на которые они пойдут: кредиты могут получить близкие властям компании, едва начавшие строительство и не способные его закончить», – считает независимый эксперт Владимир Германов.
«Дай Бог, чтобы строители увидели эти деньги к концу лета, – говорит начальник инвестотдела проектно-консалтинговой фирмы «НовоБудова» Дмитрий Колиснык. – Требования к получению госпомощи – продавать жилье не дороже 8000 грн./кв. м – означает, что строители должны работать себе в убыток. Некоторые компании на это пойдут, лишь бы удержаться на рынке, но большинство будут ждать 1-2 года, чтобы потом достроить и продать дороже. А будущее, уверен, за новыми проектами домов, с 1-ком. квартирами площадью до 30 кв. м и 2-ком. – до 50 кв. м: только такие составят конкуренцию малометражкам на «вторичке», которые сейчас наиболее востребованы».
Между тем продажи с марта, по утверждению начальника управления инвестиций треста «Киевгорстрой-1» Тараса Зябкина, выросли на 20-30%.
«Но только на готовые дома, – уточняет эксперт. – Люди не хотят инвестировать в объекты, не введенные в эксплуатацию, и они правы: немногие компании смогут их завершить. Сейчас цены застройщики держат. Но, думаю, будет сезонное снижение летом до 10%, т.е. в эконом-классе ценой $1-1,8 тыс./кв. м – на $100-200».
Однако, по словам начальника отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город» Виталия Крутюка, уже сейчас многие застройщики дают скидки 20-30% на уже введенное в эксплуатацию жилье, если клиент готов сразу оплатить стоимость квартиры.
«Но и при этом спрос – почти нулевой, люди не могут за свои деньги брать «голые единички» по $60-80 тыс., а банки кредиты не дают и в этом году вряд ли начнут давать», – говорит эксперт и надеется, что ситуацию сможет исправить Государственное ипотечное учреждение: если оно таки получит 1 млрд. грн. на жилкредиты, то сможет через банки финансировать займы для населения.
Независимые эксперты Ярослав Цуканов и Руслан Кизлайтис считают: застройщики врут, что у них себестоимость – от $1000/кв. м, а поэтому они просто не могут продавать квартиры дешевле этой цены. В действительности на жилмассивах, с учетом подешевления стройматериалов и рабсилы, затраты редко превышают $700. Поэтому строители, которые хотят удержаться на рынке, для привлечения покупателей летом должны будут сбросить даже минимальные теперешние цены на 20% – то есть до $800 за «квадрат». А это значит, что 1-комнатную квартиру площадью 40 кв. м. можно будет купить за $32 000, а 2-комнатную 70 кв. м. – за $56 000.
28.04.2009 08:53