…cобственником своей квартиры. С другой стороны, в настоящее время государство хочет сделать всех совладельцами многоквартирных домов, выгода или ущерб от чего могут быть понятными, если заглянуть в суть этого процесса.
Над проблемой создания объединений совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) (кондоминиумов - на латыни «совместное владение») работают не только в Украине, но и на территории всего бывшего СССР, так как проблемы кризисного ЖКХ коснулись всех без исключения.
ОСМД выступают альтернативой традиционным ЖЭКам и только видоизменяют взаимоотношения между предприятиями по эксплуатации жилья и их собственниками. Фактически члены ОСМД являются полноправными хозяевами дома, с вытекающими отсюда правами, обязанностями и ответственностью. То есть в рамках ОСМД контроль за качеством работ в доме и ответственность за финансирование этих работ переходит к жителям дома.
ОСМД создается для управления и распоряжения все хозяйством дома (подъезды, технические этажи, подвалы, крыши, лестничные клетки, инженерное оборудование) и придомовой территории (автостоянки, детские игровые площадки и др.) и создаются объединением собственников, которое само планирует объем работ по эксплуатации домов.
Как показывает практика, ЖЭКи не справляются с работами по обслуживанию домов, но альтернатив у среднестатистического украинца не так много. Одной из них является ОСМД. Создать ОСМД можно в доме любой формы собственности силами людей, которые приватизировали, купили квартиру, владеют нежилой собственностью и т.д.
В целом, ОСМД представляет собой неприбыльную организацию, которая создаётся для совместного содержания и управления комплексом недвижимости, владения, использования и распоряжения совместным неделимым имуществом.
Главным документом, который закладывает правовую базу для взаимоотношений, является Устав объединения. Высшим органом управления выступает собрание жильцов. После регистрации организация открывает свой расчетный счет в банке. С этого момента на него поступает квартплата от жильцов, и расходуется она исключительно на содержание дома. Жители дома сами выбирают (если есть альтернатива!) организацию, которая будет обслуживать дом, т.е. с поставщиками газа, электроэнергии, тепла и воды, организацией по вывозу мусора также оформляются прямые договора. При этом льготы и субсидии, которые выделяются жильцам из госбюджета, остаются за ними и перечисляются на счет объединения.
Контроль за поступлением и расходом средств в ОСМД проводит правление объединения. Решение о создании ОСМД считается принятым, если на собрание пришло более 50% владельцев жилья и за него проголосовали не менее двух третей присутствующих. Затем следует госрегистрация, изготовление печатей, открытие банковского счета, на который перечисляются квартплаты жильцов. Далее дом предается на баланс, специальная комиссия определяет техническое состояние дома и составляет акт приема-передачи.
В отличие от домового комитета, где по идеологии может руководить только прописанный в этом доме человек, в ОСМД можно привлекать внешних «управленцев».
К позитивным аспектам ОСМД можно отнести:
1. Объединение может обратиться в суд о взыскании имущества собственников помещений, которые несвоевременно оплачивают квартплату, отказываются возместить причиненные убытки, отказываются вносить средства в резервный или ремонтный фонд.
2. Квартплата членов ОСМД не облагается налогом на прибыль и добавленную стоимость из-за статуса неприбыльной организации.
3. Владельцы жилья сами решают, сколько платить и на какие нужды.
4. За малообеспеченными остаются права на субсидии от государства по оплате коммунальных услуг и квартплаты.
5. Остается право продавать, сдавать в аренду, завещать свое имущество наследникам.
6. Члены ОСМД получают право по своему усмотрению использовать нежилые, вспомогательные помещения дома, техническое оборудование, придомовую территорию и получать с этого доход в пользу кондоминиума.
Разумеется, в деятельности ОСМД присутствуют и отрицательные аспекты:
1. За долги жильцы могут расстаться с собственным имуществом.
2. Квартплату придется увеличивать из-за высоких расходов на содержание дома (на порядок больше, чем «традиционная» квартплата).
3. Любой ремонт дома придется выполнять за счет жильцов.
4. Присутствует проблема поиска руководителя ОСМД, который бы взял на себя все проблемы кондоминиума (жильцы вряд ли захотят и/или смогут подобным заниматься!) и разбирался бы во многих технических аспектах содержания дома. Руководитель ОСМД получает зарплату, которая формируется за счет квартплаты жильцов дома.
5. Факт создания ОСМД никаких проблем не решает, так как нужна постоянная системная работа по управлению домом.
6. Отсутствует чёткое законодательное определение правового статуса ОСМД как субъекта хозяйственной деятельности. Объединение не является субъектом земельного, гражданского и хозяйственного права, а также налогового законодательства.
7. Собственники нежилых помещений в доме не предусмотрены в качестве членов объединения, поэтому во многих случаях они отказываются нести расходы, связанные с содержанием жилого дома и придомовой территории.
8. Теоретическое урегулирование вопроса об участии бывшего единоличного собственника дома в проведении первого, после приватизации квартир, капитального ремонта дома.
9. Не урегулирован вопрос обслуживания внутренних инженерных сетей домов, в которых созданы ОСМД, и сетей за пределами дома.
Фактически собственники дома из собственного кармана оплачивают все его содержание. Привлечение наемных специалистов (сантехников, лифтеров и т.д.) – удовольствие не из дешевых. ОСМД уместен для домов класса «элит», где жильцы могут себе позволить многое. Относительно домов, где проживают «простые смертные», перспектива платить в месяц хотя бы 500-600 грн. квартплаты вряд ли не только кого-то обрадует, но и просто по карману жильцам. С другой стороны, как показывает практика, именно с зажиточных жильцов трудней всего «стянуть» даже действующий «невысокий» размер квартплаты.
Впрочем, как внедрение ОСМД скажется на квартплатах — вопрос спорный. В некоторых ОСМД, уже работающих в Украине, прямое содержание домов оказалось занятием не из дешевых, однако почти в половине случаев свои расходы, включая оплату всех услуг ЖКХ, жильцы научились удешевлять. Разумеется, чем «древнее» дом, тем выше расходы на его эксплуатацию. Кроме того, расходы на 5-этажную «хрущевку» и 24-этажную высотку также будут отличаться в пользу последней – количество жильцов позволит нивелировать подобные затраты в расчете на одного проживающего.
Кроме того, сторонники ОСМД утверждают, что в реальные тарифы ЖКХ государство сегодня закладывает не только себестоимость услуг, но и неэффективное управление, потери тепла, воды и электричества и воровство на уровне как ЖЭКов, так и государственных монополистов. Экономное расходование средств ОСМД достигается продуманным профилактическим ремонтом и жестким контролем за качеством исполнения работ.
Вопрос создания или несоздания ОСМД не стоит. Верховная Рада недавно обязала создавать ОСМД во всех новостройках. Более того, Кабмин в законопроекте №1191, зарегистрированном 12 декабря, предлагает Верховной Раде ввести бесплатную регистрацию ОСМД. Впрочем, если желающих организовать объединение среди жильцов не нашлось, заказчик строительства (владелец дома) берет эту функцию на себя. При этом ОСМД принимает решение, кто будет дальше заниматься жизнеобеспечением дома: оно само, ЖЭК, частная фирма либо структурное подразделение компании-заказчика. ЖЭКи сегодня перегружены и неохотно принимают на баланс новые дома.
С 1 января 2008 г. бюджетные средства на реконструкцию и капитальный ремонт жилищного фонда будут выделяться только при условии организации ОСМД, которые должны будут принять жилфонд на свой баланс. Впрочем, часть расходов по финансированию программ создания ОСМД могут брать на себя и другие источники (действует проект ООН).
По мнению экспертов, государство должно стимулировать ОСМД, но повального отказа от ЖЭКов не будет. Даже в ЕС доля кондоминиумов не превышает 20-30%, хотя с некоторых пор они стали обязательными в таких странах, как Германия, Швейцария, Польша.
В настоящее время в Украине охват жилфонда ОСМД составляет около 8%, а весь жилфонд Украины насчитывает 1,39 млрд. кв. м жилья, около 70% которого приватизировано, но подавляющее большинство домов остаются на балансах ЖЭКов. На начало 2007 г. количество ОСМД составляло по Украине 5,258 тысячи. При этом предполагается, что к 2012 г. ОСМД охватят 80% всего жилого фонда страны.
В настоящее время Киев занимает 7 место по созданию ОСМД среди регионов Украины. На протяжении последних лет в столице было создано всего лишь чуть более 300 ОСМД.
Теоретически государству выгодно сбросить с себя ответственность за часть жилой площади (уменьшаются расходы из местного бюджета на содержание домов, освобождаются от проблем расчета и сбора квартплаты и т.д.), но многое упирается в инертность самих жильцов. Реальное функционирование ОСМД приведет к энергосбережению, снижению затрат на содержание домов и конкуренции в этой сфере, где в настоящее время монополия ЖЭКов делает неэффективными попытки реформирования сферы ЖКХ.
Основными причинами непопулярности ОСМД среди населения можно назвать неосведомленность населения, большинство которого пока не понимает преимуществ кондоминиумов, отсутствие реальной возможности выполнения первого капитального ремонта жилья, которое передается в ведение ОСМД. Сомнительно, что в бюджете-2008, и так перегруженном социальными расходами, будут найдены дополнительные средства не то что на реформирование ЖКХ, но и просто на активизацию внедрения ОСМД. Спасение от коммунальных проблем как всегда остается уделом самих жильцов…
18.12.2007 13:21